リフォーム・リノベーションに使えるローンとは？ローンを組む際のポイントなども解説
基本的に間取りや内装が決まっている新築マンションとは違って、家族構成や自分の好みに合わせてリフォーム・リノベーションできるのが中古マンションの魅力の一つです。
そこで今回の記事では、中古マンションの購入やリフォーム・リノベーションの際に利用できるローンについての基礎知識をまとめました。各種のローンのメリット・デメリットのほか、ローンを組む際のポイントや優遇措置なども紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
もくじ
リフォーム・リノベーションで使えるローンについて
リフォームやリノベーションで利用できるローンには、一般的に住宅ローン、リフォームローン、リフォーム一体型住宅ローンの3つがあります。
例えば、中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションをする場合、以下のようなパターンでローンを利用することができます。
- 住宅ローン＋自己資金：中古マンションを住宅ローンで購入し、リフォーム・リノベーションを自己資金で行うパターンです。
- 住宅ローン＋リフォームローン： 中古マンションを住宅ローンで購入し、リフォームローンを活用してリフォームリノベーションを行うパターンです。
- リフォーム一体型住宅ローン：中古マンションの購入費用とリフォームに関わる費用を合算して借りられる一体型ローンを活用するパターンです。
それぞれのローンの特徴について見てみましょう。
住宅ローンの特長
住宅ローンは、住宅を購入する際に利用できるローンであり、物件の購入費用やリノベーション費用に充てることができます。以下ではメリット・デメリットという形で住宅ローンの特徴について説明します。
住宅ローンのメリット
物件を購入する費用とリフォーム・リノベーション費用のどちらにも利用することができます。代表的なメリットは以下になります。
- 変動金利と固定金利のどちらかから選べる
- 借入金額はリフォームローンに比べて高額
- 借入期間はリフォームローンに比べて長期間
- 金利はリフォームローンに比べて低い
- 住宅ローン控除が利用できる
住宅ローンのメリットは、リフォームローンと比べて高額の資金を借入することができ、さらに35年など返済期間を長く設定することができることです。そのため自己資金に余裕がない場合でも、中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションすることができます。
またリフォームローンの金利が3％〜5％前後なのに対して、住宅ローンは1％台前後という低金利で融資を受けられます。
住宅ローンのデメリット
一方、住宅ローンのデメリットは、総返済額が多くなることです。メリットで紹介しましたが、借入金額が大きく返済期間が長く設定できる一方、低金利と言えども利息分がふくらんでしまうため総返済額が大きくなってしまうからです。
またリフォームローンに比べて、住宅ローンを借りる際の融資審査がより厳しくなるのが一般的です。金額が大きく、返済期間も長くなるため審査に要する手続きも多く時間がかかります。借入状況や年収、年齢などによっては、住宅ローンを断られてしまうこともあります。
そのほか、抵当権を設定する登記費用や融資に関する事務手数料、火災保険料などの費用が別途必要になることもデメリットと言えます。
リフォームローンの特徴
リフォームローンとは、住宅をリフォーム・リノベーションする際に利用できるローンです。メリットとデメリットについて見てみましょう。
リフォームローンのメリット
リフォームローンを利用する代表的なメリットは、「審査が通りやすい」ことと「無担保型は担保の必要がない」という2つです。
住宅ローンに比べて借入限度額が小さく、期間が短いリフォームローンは、比較的審査に通りやすいという特徴があります。
また、リフォームローンには担保が必要な有担保型と担保がいらない無担保型があります。無担保型の場合、用意する書類が少ない、抵当権設定に関わる費用がいらないなどのメリットがさらにあります。
ただし無担保型は、有担保型に比べて金利が高くなるといったデメリットもあります。
リフォームローンのデメリット
また返済期間は15年程度と住宅ローンよりも短いのが特徴です。そのため、毎月の返済額が大きくなり、病気や失業などでローンの返済が滞ってしまうリスクもあります。
さらに、リフォームローンの金利は3％〜5％に設定されることが多く、住宅ローンに比べて高くなります。そのため利息分の返済が大きく、デメリットに感じることもあります。
リフォーム一体型住宅ローンとは
リフォーム一体型住宅ローンとは、リフォーム費用と住宅の購入費用を合わせて借りられるローンです。代表的なメリットとデメリットを見ていきましょう。
リフォーム一体型住宅ローンのメリット
リフォーム一体型ローンのメリットは、リフォーム費用と住宅購入費を同時に借りられることです。2つのローンを借りたり、ローンの支払いが二重になることがなく、安心してローンの返済ができます。
また、金融機関によって異なりますが、適用条件が住宅ローンと同じことが多く、リフォームローンに比べると以下のようなメリットがあります。
- 借入限度額が大きい
- 返済期間が長い
- 金利が低い
- 住宅ローン控除が利用できる
リフォーム一体型住宅ローンのデメリット
またリフォーム一体型住宅ローンのデメリットは、住宅ローンと同様に以下の3つが代表的になります。
- 融資審査が厳しい
- 総返済額が大きくなる
- 事務手数料、火災保険などの諸費用がかかる
リフォーム一体型住宅ローンの場合、住宅購入費とリフォーム・リノベーション費用の合計金額を借りることになります。物件購入前にリフォーム・リノベーションに関する費用の算出も行うため、リフォームの業者選定などを迅速に行うことになります。この点も注意しましょう。
ローンを組む流れについて
リフォーム・リノベーションをする場合、どのタイミングで資金が必要になるのか正しい流れを把握しておきましょう。この章では「持ち家をリフォーム・リノベーションする場合」と「中古物件を購入してリフォーム・リノベーションする場合」に分けて、ローンを組む流れについて解説していきます。
持ち家をリフォーム・リノベーションする場合
所有している住宅をリフォーム・リノベーションする場合の流れは、以下のようになることが多いでしょう。
参照：自宅リノベーション
ローンを申し込むのは、リノベーションの内容を詰めてプランと見積書に納得した後になります。その間に、必要な書類を揃えておくと迅速に進められます。
中古物件を購入してリフォーム・リノベーションする場合
一方、中古物件を購入してリフォーム・リノベーションをする場合の流れは、以下のようになります。
参照：物件探しから
中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションをする場合、申込金や契約金、着工代金など場面によって必要な資金があります。資金計画が重要になるため、自己資金や予算などを明確にしておくことがポイントです。
ローンを組む際のポイントについて
ローンを組む際のポイントについて、「持ち家をリフォーム・リノベーションする場合」「中古物件を購入してリフォーム・リノベーションする場合」のシチュエーション別に解説していきます。
持ち家をリフォーム・リノベーションする場合
持ち家をリフォーム・リノベーションする場合、注意したいのが住宅ローンの残高が残っているかどうかです。なぜなら、新たに借りられる金額が異なるためです。
住宅ローンの残高によって、リフォームローンの借りられる金額が異なる
所有している住宅をリフォーム・リノベーションする場合、購入時に組んだ住宅ローンの返済が続いているケースがあります。この場合、住宅ローンの残高によって、リフォームローンの借入ができる限度額が変わってきます。そのため、希望している金額が借りられないこともあります。
住宅ローンごと借り換える
住宅ローン＋リフォームローンの月々の返済が厳しい場合は、住宅ローンの残債分と新たに必要なリフォーム・リノベーション費用を合算して、リフォーム一体型住宅ローンとして借り換えを行うことも検討しましょう。ただし、借り換えに伴う手数料や金利等の条件をよく確認して、せっかく借り換えたのに「それほどお得にならなかった」とならないよう注意しましょう。
中古物件を購入してリフォーム・リノベーションする場合
中古物件を購入してリフォーム・リノベーションをする場合、借入金額が大きくなることから注意したいポイントがいくつかあります。今回は4つのポイントについて解説します。
フルローンは組めない可能性がある
フルローンとは、物件代金（諸費用を含める場合もあり）をすべてローンで借り入れることです。新築住宅の場合は資産価値が高く、金融機関の担保評価額が高いため、フルローンでの購入ができる物件もありますが、中古住宅の場合は担保評価額が低いため、フルローンでの購入はできない可能性がありますので、頭金として十分な自己資金を準備しましょう。
借入期間に制限がある場合がある
新築住宅の場合、住宅ローンの借入期間は最長で35年が一般的ですが、中古物件を購入する場合は担保評価額が低いため、借入期間が20年や25年などに制限される可能性があります。 返済期間が短いと、早くローンを返せるというメリットがある一方、返済負担率が高くなり、月々の返済額が多くなる可能性があります。
耐震基準を満たしていないとローンを組めないことがある
住宅ローンを組む際は、金融機関によって住宅に関しての基準が設けられていますが、建築基準法などの法令に則った住宅以外は対象外としているケースもあります。そのため新耐震基準を満たしていない場合、ローンが組めないと考えられます。
特に注意したいのが新耐震基準への適合です。1981年6月1日以降に建築された建築物に適合しており、それ以前の建築物は対応していないケースがほとんどを占めます。
そのため、中古物件を購入する際は、建築年月日が1981年6月以前か以降か、新耐震基準に適合しているかどうか適切に確認しましょう。
物件以外に費用が必要になる
中古物件を購入するには、物件代金以外にも費用がかかります。代表的なのが、不動産登記費用、仲介手数料、契約書に貼付する印紙代、ローンの事務手数料、火災保険料などです。
ローンでこれらの費用をまかなうことができますが、自己資金を多めに用意しておくほうが審査には通りやすくなります。そのため、物件代金以外にこれらの諸費用がいくらくらいになるのか、自己資金はいくら用意できるのかも把握しておくことがポイントです。
参照：中古住宅の取得に住宅ローンは組める？ マンションの場合の注意点
リフォーム・リノベーションで使える優遇制度
リフォームやリノベーションに関するローンについて見てきましたが、優遇制度を活用することで費用を削減することができます。詳しく見てみましょう。
リフォーム促進税制
リフォームをした場合に利用できる制度のうち、省エネ改修工事やバリアフリー改修工事などをした場合に所得税の税額控除や固定資産税の減額措置を受けられるのが「リフォーム促進税制」です。リフォーム工事完了後居住を開始した年分の所得税から最大60～80万円還付され、リフォームを行った翌年の固定資産税から1/3～2/3に相当する額が減額されます。
対象工事は、耐震改修工事、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、三世代同居改修工事、耐久性向上改修工事などとなっています。
「リフォーム促進税制」の適用を受けるには、必要事項を記載の上、必要書類を貼付して確定申告書を提出します。
住宅ローン控除
リフォームで住宅ローン控除を受ける場合は、改修工事後6カ月以内に入居する、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下などの条件を満たす必要があります。
条件を満たす場合、控除対象借入限度額は2,000万円、控除期間は10年間となっています。控除額は最大で140万円となり、所得税から控除しきれない場合、住民税から控除されることになります。
住宅ローン控除の申請も確定申告の際に必要書類を添えて提出します。なお、リフォーム減税と住宅ローン控除は併用ができません。そのため控除額の大きい方で申請するのが一般的です。
参照：住宅をリフォームした場合に使える減税制度について – 国土交通省
不動産取得税に係る特例措置
住宅などの不動産を取得する場合、不動産取得税が課税されますが、2027年3月31日までは不動産取得税の税率が3％に軽減されています（本則：4％）。
また、中古住宅を購入した場合、課税標準から新築時における控除額と同額が控除されます。控除額は1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば、最大1,200万円となっています。
登録免許税の特例措置
住宅などの不動産を取得した場合、2027年3月31日まで登録免許税の税率に対して軽減措置が適用されます。それが「登録免許税の特例措置」です。
登録免許税の税率は以下のようになっています。
- 土地の登記の場合
所有権の移転の登記…1.5％（本則2.0％）
所有権の信託の登記…0.3％（本則0.4％） - 住宅用家屋の登記の場合
所有権の保存の登記…0.15％（本則0.4％）
所有権の移転の登記…0.3％（本則2.0％） - 抵当権の設定の登記の場合
抵当権の設定の登記…0.1％（本則0.4％）
有担保型リフォームローンを使ってリフォームをする場合、抵当権の設定が必要になりますが、2027年3月31日までの登録免許税が軽減されるということです。
また中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを行う場合、中古住宅の移転登記などに関わる登録免許税が軽減されることになります。
まとめ
リフォームやリノベーションの目的は、現在の住まいの不安や不満を解消したり理想の住まいを実現させることにあるでしょう。しかし、限られた自己資金の範囲では理想のプランにならないケースもあり得ます。そこで今回はリフォームリノベーションで利用できるローンについて解説しました。
ご紹介した減税等の優遇策は、2025年でのものとなります。毎年のように改定が行われますので、最新の制度をよく調べてみましょう。
また最近では、国や自治体による補助金施策も増えており、手軽なリフォームのみなら費用の大部分を補助金や減税で賄えるなんてこもあり得ますので、漏れなくメリットを享受しましょう。
詳しくはこちらhttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/reform/consumer.html
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※1 給排水管を新規交換した場合
※2 2021年10月～2023年2月リノヴェックスマンションご購入者アンケート「アフターサービス保証の満足度」N=416
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