中古住宅の取得に住宅ローンは組める？ マンションの場合の注意点

中古住宅の購入を検討するにあたり、中古住宅でも住宅ローンは組めるのか疑問に思う方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、中古住宅の取得でも住宅ローンは組めますが、新築住宅取得時に組む住宅ローンとは異なる部分もあります。

一戸建てやマンションなどの中古住宅の購入時に住宅ローンを組む場合の注意点や、住宅ローンを組んだ場合に利用できる減税制度について詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

中古住宅でも住宅ローンを組むことは可能？

住宅ローンとは、物件の契約者本人や家族が居住するマイホームの購入に際して利用する金融商品です。
同様の用途であれば、中古住宅の購入でも利用できます。

住宅ローンは一般的な金融商品よりも金利が低めに設定されています。
中古住宅でも同様に、低い金利で利用できる住宅ローン商品を、各金融機関が取り揃えています。

ただし、中古住宅購入で組める住宅ローンでは、借入額や借入期間などに制限が生じる場合があります。

中古住宅の住宅ローンならではの特徴について、しっかり押さえておきましょう。

中古住宅で住宅ローンを組む際に押さえておきたいポイント

中古住宅でも新築住宅と全く同じように住宅ローンを利用できると考えていると、資金繰りにつまずくことがあります。

住宅ローンを利用して中古住宅を購入しようと検討している場合は、これから解説する3つのポイントをしっかり押さえておきましょう。

ポイント①フルローンは組めない可能性がある

フルローンとは、頭金無しで住宅取得費用の全額をローンで借り入れることです。

十分な頭金が用意できなくても住宅を購入できるためとても便利ですが、中古住宅購入ではフルローンが組めない可能性があります。

中古住宅は新築住宅に比べ、「担保評価額」が低いためです。
金融機関は住宅ローンの融資額を決定する際、「もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、該当物件を競売にかけることでどの程度の融資額を回収できるか」を考えます。
その際に設定される該当物件の価値が担保評価額です。

中古住宅は新築物件に比べて担保評価額が低いことから、フルローンのような諸費用を含めた物件価格以上のな融資はリスクが高いと判断される場合があります。

また、法定耐用年数が近い物件は、住宅ローンの借入額が制限されることが多いです。
法定耐用年数は木造一戸建てなら22年、マンションなど耐火性のある鉄筋工クリート造の物件なら47年と定められています。

ポイント②借入期間に制限がある場合がある

一般的に新築住宅なら35年ローンを組むことが可能ですが、中古住宅の借入期間は築年数によって制限されることがあります。

もし金融機関が物件を競売にかけようとした場合、築年数が古い物件では競売にかけて融資額を回収することができない場合があります。
そのため、中古住宅の住宅ローンは借入期間が短く設定されることがあるのです。

借入期間が短い場合、年収に対する年間返済額の割合「返済負担率」が高くなり、物件によっては住宅ローンの借入額可能額が少なくなったり、月々の返済額が多くなったりします。

購入する物件や購入者の年齢や年収によって借入の条件は様々ですが、金融機関や住宅ローン商品によってはより良い条件で借入をできる可能性もあります。
ですので、複数の金融機関で住宅ローン商品を検討してみることをおすすめします。

ポイント③耐震基準を満たしていないとローンを組めないことがある

1981（昭和56）年6月1日以前に建築された旧耐震基準の物件では、住宅ローンを利用できないことがあります。

多くの住宅ローン商品では「不動産は、建築基準法およびその他法令の定めに合致していること」を借入条件としています。

現在適用されている耐震基準は「中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと」とされているのに対して、1981年6月1日以前の旧耐震基準は「震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと」でした。

そのため、1981年6月1日以前の物件は現在の耐震基準を満たしておらず、住宅ローンの借入条件に合わない場合が多いです。

中古住宅取得にかかる諸費用も住宅ローンで借りられる？

住宅ローンを組んで中古住宅を購入する場合、物件取得費用だけでなく印紙税や登記費用などさまざまな諸費用がかかります。

また、リノベーションをする場合はリノベーション費用が必要です。

こうした費用も住宅ローンに含めて借り入れできるのか、確認していきましょう。

諸費用

中古住宅購入時には、物件価格の5～10％程度の諸費用がかかります。

諸費用ローンを取り扱っている金融機関もありますが、住宅ローン商品によってはローンに含められず、物件引渡し時に現金で支払うこと必要が場合もあるため、物件取得費とは別に現金で用意しておく必要があります。

主な諸費用の内訳は次のとおりです。

• 登記費用：土地や建物などの所有権を登記簿に記載するためにかかる費用及び税金
• 仲介手数料：不動産仲介業者に支払う手数料
• 保証料／融資手数料（事務手数料）：住宅ローンを返済できなかったときのための保証料／住宅ローンを組む際に金融機関に支払う手数料
• 火災保険料：火災保険の保険料
• 印紙代：売買契約書や住宅ローンの契約書を作成する際にかかる税金　

リノベーション費用

中古住宅購入時にリノベーションする場合は、リノベーション費用も必要です。

リノベーション費用はローンで借り入れることが可能です。

費用はリノベーションの内容によっても異なり、数百万円に収まる場合もあれば1,000万円を超えることもあるでしょう。
特に見た目だけでなく、間取りや機能面の改善までリノベーションを行う場合には予算が大きくなることも考えられます。

中古住宅購入と同時にリノベーションする場合の住宅ローンの組み方を解説しますので、資金調達の計画に役立ててください。

物件購入と同時にリノベーションを行う場合の住宅ローン

中古住宅購入と同時にリノベーションをする場合、組めるローンには「リフォーム一体型住宅ローン」と「リフォームローン」の2種類があります。
それぞれに違った特徴やメリット・デメリットがあるので詳しく確認していきます。

リフォーム一体型住宅ローン

リフォーム一体型住宅ローンとは、物件の購入費用とリノベーション費用をまとめて借り入れできる住宅ローンです。

リフォーム費用も住宅ローンと同じ金利・借入期間で借りられるため、リフォーム費用単体でローンを組むより金利が安くなる場合が多く、月々の返済額を抑えられる点がメリットです。
一方、デメリットとしては、ローン申し込みの時点でリノベーション費用が明らかになっている必要があり、限られた期間でスピード感を持ってリノベーションの打ち合わせを行う必要があることです。

リフォーム一体型住宅ローンは、事前にリノベーションの内容がしっかり固まっている場合におすすめの住宅ローンです。

リフォームローン

リフォームローンとは、住宅ローンとは別に組むリフォーム専用のローンのことです。

中古住宅を購入してリノベーションする場合でも、すでに所有している自宅をリフォームする場合でも利用できます。

リフォームローンのメリットは、無担保で組めるプランがあることや審査期間が短いこと、手続きが簡素なケースが多いことです。

一方、借入額の上限が低く返済期間が短いことが多い点、一般的に住宅ローンに比べて金利が高い点がデメリットです。

中古住宅の購入にも住宅ローン控除は適用される？

住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、住宅ローン控除が適用されます。

中古住宅の取得でも住宅ローン控除は適用されますが、適用には要件があります。

2022年度から中古住宅の要件が緩和

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%を税金から差し引ける国の税制優遇制度です。

控除を受けられる期間は中古住宅なら10年間、新築・買取再販なら13年間です。

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件は、2022年度から緩和されました。
以前は「築25年以内の耐火住宅、築20年以内の非耐火住宅」という条件がありましたが、2022年度に廃止され、代わりに「新耐震基準に適合していること」という条件が加わったのです。

新耐震基準は、1982（昭和57）年以降に建てられた物件であれば証明書不要で満たしていると判断されます。
1981年以前（旧耐震）の物件でも耐震基準適合証明書があれば控除の対象になりますが、取得が難しい場合もあるので、不動産会社の担当に相談してみましょう。

中古住宅購入時の住宅ローン控除の条件

中古住宅購入で住宅ローン控除を受けるには、他にも以下のような条件を満たしている必要があります。

• 自らが居住するための住宅であること
• 床面積が50㎡以上であること
• 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居していること
• 併用不可の特例を受けていないこと など

床面積は　図面以外にも登記簿謄本で確認できます。
販売図面に書いてある床面積は、壁の厚さの中心から測った面積（壁芯面積）であることが多いです。

住宅ローン控除の条件となっている床面積は壁の内側から測った面積（内法面積）なので、販売図面・広告を見るときは注意して確認してみましょう。
販売図面に記載の面積が壁芯面積だった場合、内法面積は登記簿謄本での確認が必要です。

住宅ローン控除はリフォーム減税と併用できないので注意

住宅ローンを組んで中古住宅を購入しリフォームする場合は、要件を満たせば住宅ローン控除だけでなくリフォーム減税（リフォーム促進税制）の対象にもなります。

リフォーム減税とは、住宅の性能向上を目的としたリフォーム工事に対して適用される減税制度です。

リフォーム減税の対象となるのは以下の内容の工事で、耐震工事以外は、住宅ローン控除と併用ができないので注意が必要です。

• 耐震工事
• バリアフリー工事
• 省エネ工事
• 同居対応工事
• 長期優良住宅化工事

住宅ローン控除の要件を満たさない場合はリフォーム減税を利用することになりますが、両方の要件を満たす場合、住宅ローン控除とリフォーム減税のどちらのほうがメリットが大きいか、事前にしっかり確認しましょう。

住宅ローンを組む流れについて

住宅ローンを組んで中古住宅を取得し、リノベーションをする場合は、次の流れで進めていきましょう。

1. 物件探し＋リノベーション会社探し
2. プランの見積もりが出たら減税制度などを精査
3. 住宅ローンの申請

各フェーズのポイントについて、詳しく解説します。

1.物件探し＋リノベーション会社選び

リフォーム一体型の住宅ローンを組む場合は、ローンの申請時にリノベーションのプランが決まっている必要があります。

手続きをスムーズに進めるためにも、物件探しと並行してリノベーション会社も検討しておきましょう。
なかには、物件探しからサポートしてくれるリノベーション会社もあります。

次のようなメリットを受けられるため、物件探しから依頼できるリノベーション会社を探すのもおすすめです。

• 物件探しとリノベーションに関する窓口が一本化されるため、資金計画や物件探し、リノベーションと、計画全体の相談ができる
• 物件ごとの制限を考慮しつつ、希望を踏まえ、リノベーション後のイメージを持って物件を探してくれる

2.プランの見積もりが出たら減税制度などを精査

物件が決まり、リノベーション費用の見積もりを入手したら、住宅ローン控除とリフォーム減税のどちらを利用するか検討します。

住宅ローンの借入期間が10年未満の場合はそもそも住宅ローン減税の適用範囲外となるため、リフォーム減税を利用することになるでしょう。

一方、住宅ローン減税の適用要件を満たしており、リノベーションにコストがかかる場合はリフォーム一体型住宅ローンで、住宅ローン減税を利用するとお得です。

リノベーション費用が大きくなく、短い期間で完済できる場合は、単体でリノベーションローンを組んだほうが良い場合もあります。

ローンの組み方については物件を購入する不動産会社にも相談をしてみてください。

なおリノベーションでは、住宅ローン減税の他にも国や自治体から補助金を受けとれる場合があります。
着工前に申請が必要な補助金もあるので、事前に確認しておきましょう。

補助金制度について、詳しくは『【2023年】断熱リフォームで使える補助金を解説！ 注意点は？』で解説していますので、興味のある方はぜひご確認ください。

3.住宅ローンの申請

住宅ローンの組み方や受ける減税制度を決めたら、金融機関に事前審査の申込みをします。
事前審査を通過したら中古住宅の売買契約を結びますが、この時点ではまだ金融機関からの融資が確定しているわけではありません。

中古住宅の売買契約が成立したら、金融機関に住宅ローンの本審査の申請をします。
一体型の住宅ローンを組む場合はこの時点でリフォーム費用も含めた借り入れの申請が必要です。
リフォームの見積書や工事請負契約書なども提出できるようにしておきましょう。

住宅ローンと別にリフォームローンを組む場合は、別のタイミングでリフォームローンの申請をしても構いません。

一般的には、住宅ローンの本審査が通らなかった場合には、売買契約が解除できるように定められているケースがほとんどです。
売買契約書の内容を確認した上で、住宅ローンの本審査の申請を行いましょう。

中古マンションの購入に住宅ローンを利用する際の注意点

中古住宅の中でも、特にマンションの購入において住宅ローンを利用する際には、以下の点で注意が必要です。

• 物件選びとともに住宅ローンについて仲介会社の担当者に相談する
• マンションリノベーションの施工実績が豊富な会社を選ぶ

それぞれについて詳しく確認していきましょう。

物件選びとともに住宅ローンについて仲介会社の担当者に相談する

特に都心など人気のエリアでは、気に入った物件を見つけたらスピード感を持って各種手続きが必要になる場合があります。

そのために、物件選びと並行して仲介会社の担当者に住宅ローンについても相談しておく必要があります。
住宅ローンを組んで中古住宅を購入する場合、物件選びから物件引き渡しまでの間に住宅ローンを組む金融機関の選定、事前審査申請、本審査申請を行わなければなりません。
リフォーム一体型の住宅ローンでは本審査申請時にリノベーションのプラン・予算も出す必要があるため、手続きの準備により時間がかかります。

住宅ローンの金利、審査に通りやすい金融機関などに関しては、仲介会社の担当者が詳しく知っていることが多いです。
各種手続きをスムーズに進めるため、早い段階から担当者へ相談しておくことをおすすめします。

マンションリノベーションの施工実績が豊富な会社を選ぶ

住宅ローンを組んで中古マンションを購入しリノベーションする場合は、リノベーション会社への相談も重要です。

物件選びの段階からリノベーション会社にコンタクトを取り、内覧に同席してもらうことで、早くからリノベーションのプランを検討ができます。
それにより、リフォーム一体型の住宅ローンの申請準備時間を短縮できます。

この際、リノベーション会社の中でもマンションリノベーションの実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

中古マンションの場合、規約によりリノベーションに制限が設けられていることがあります。
中古マンションでのリノベーション実績が豊富な会社であれば規約等の対応に詳しいため、安心して相談ができるでしょう。

インテリックスの「エコキューブ」導入済マンションを選ぶメリット

中古住宅の購入を検討している方なら、インテリックスの省エネリノベーション「エコキューブ」を導入した物件がおすすめです。

機能性や住宅ローンにおいてメリットがあるため、それぞれについて解説していきます。

断熱性や気密性にこだわった快適な空間を提供

エコキューブでは、以下のように断熱性・気密性を高めることで快適な住み心地を実現しています。

• 物件ごとに実施する温熱計算の結果に応じて、断熱リノベーションを実施
• 窓に樹脂製サッシの内窓を設置し、高機能換気システムを搭載

物件ごとの温熱計算の結果を参照し、必要な分の断熱リフォームを施します。
具体的には、断熱材の施工や内窓の追加などにより、断熱性・気密性の向上を行います。

また高機能換気システムは、換気の際に外気を室内の温度に近づけたうえで取り込むため、外気を取り込み空気の流れを作りながらも、室温が受ける外気温の影響を軽減します。
室内の温度を一定に保つことができるため冷暖房費の節約になりますし、部屋ごとの温度差を減らすことでヒートショック防止にもなります。

さらに高性能フィルターによって花粉や粉じんをブロックするため、小さなお子さまやアレルギーをお持ちの方でも、安心して暮らすことのできる環境を作っています。

リノベーション済だから住宅ローンを組みやすい

エコキューブ導入物件はリノベーション済の物件なので、別途リノベーション費用を用意したり、リノベーションの計画に時間や労力をかけたりする必要がありません。

リフォーム一体型の住宅ローンを利用するか、別途リフォームローンを利用するか悩まず、一般的な住宅ローンを利用できるため、申請の手続きもシンプルになります。

エコキューブを展開するインテリックスは2万件以上のマンションリノベーション実績を持っています。
実績に裏付けされた施工技術やマンションリノベーションに関する知識、住宅ローンに関する知識を有している点も安心できるポイントです。

中古住宅の住宅ローンは仕組みをよく理解してから組もう

中古住宅を取得する際は、住宅ローンの借入金額や借入期間などについてよく理解しておくことが重要です。

住宅購入と合わせてリノベーションも行う場合は、リノベーション費用のローンの組み方を考え、早めにプランを立てる必要がありますが、「エコキューブ」ならリノベーションが済んでいる物件のため予算計画がシンプルになります。

他にも、快適な住み心地や、冷暖房費が節約できるなどメリットが豊富です。

興味のある方はぜひ一度、インテリックスにお問い合わせください。