不動産について 中古マンション売りたい

築40年のマンションは売れる!売却のコツを解説

2023.05.07 2023.05.10
中古マンション

「古いマンションを所有しており売却したいが、果たして売れるのだろうか」

このように心配している方もいるのではないでしょうか。 

特に築40年も過ぎると、建物や設備も老朽化していることも多く、本当に買手が見つかるのか不安に思っても無理はありません。 

しかし築40年のマンションが売れるか否かは、単純に築年数だけで決まるわけではなく、立地や管理状況なども含めた総合的な要素で決まります。 

したがって築40年のマンションは、なぜ一般的に売却できないと言われるのかその理由を知り、対策を講じることが重要です。 

そこでこの記事では築40年のマンションが売れないと言われる背景を確認し、実際は売却できる理由や売却方法・売却のポイント・注意点などについて解説します。

「なかなか売れなくて困っている…」「早くマンションを手放したい」
こんなお悩みがある方は、インテリックスへの無料査定がおすすめです。

東証プライム上場・豊富な買取実績・スピーディーな直接買取で仲介手数料無料

インテリックスなら安心して相談できます。

>>インテリックスの直接買取について知る

築40年の中古マンションは売れる

理由は後述しますが、築40年のマンションは一般的に売却しにくいと言われます。

しかし中古マンションには、さまざまなメリットもあります。中古マンションの持つさまざまな特徴を利用して、買手にアピールすれば売却は可能です。

国交省が2022年に調べた「中古住宅購入における消費者サイドの調査結果(複数回答)」によると、中古住宅の魅力には次のようなものが挙げられます。

  1. 価格が安い…61.7% 
  2. 新築より広い住宅を購入できる…30.8% 
  3. 自分の好みの住宅にリフォームできる…30.8% 
  4. 既に住んでいる人がいるため安心して住める…17.2% 
     

参考:国交省|中古住宅流通、リフォーム市場の現状

中古マンションにもこのようなメリットがあるため、物件の持つ良さを見極めて築年数が経過していてもなお、買手が欲しくなるようなアピール方法を考えましょう。

築40年の中古マンションが売れないと言われる背景

それでは築40年の中古マンションはなぜ売れないといわれるのでしょうか。

前述の「中古住宅購入における消費者サイドの調査結果(複数回答)」によると、中古住宅を購入して良くなかった点は以下のとおりです。

  1. リフォームやメンテナンス費用が掛かる…36.1% 
  2. 住宅設備が古い…34.4% 
  3. 断熱性能が悪い…24.7% 
  4. 耐震性が心配…20.3% 
  5. 欠陥があった…20.3% 
  6. 思い通りの間取りではない…18.9% 
  7. 汚れている…14.1% 

参考:国交省|中古住宅流通、リフォーム市場の現状

以下で築40年のマンションが売りにくい理由を詳しく見ていきましょう。

築年数の経過により設備が劣化している

築年数の経つマンションは建物だけでなく、設備も劣化している傾向にあります。

そのためマンションの引き渡しを受けて、直ぐに故障が発生するケースもないとは言い切れません。特に給排水設備に不具合が見つかり契約不適合責任を追及されると多額の費用が掛かってしまいます。

また設備の故障はなくても、古いマンションの設備はそのままだと新築や築浅のものと比べて見劣りがするのは否めません。たとえば古いマンションは断熱性や換気が悪いケースも多いです。

また宅配ボックスやエントランスのオートロック・浴室換気乾燥機・ホームセキュリティ・防犯カメラなどがないと買手からは敬遠される恐れがあります。

老朽化により外観の見栄えが悪化する

新築や築浅のマンションは、デザイン性などの点で魅力的な外観が多いですが、相対的にみると築40年の中古マンションは、汚れや傷もあり見栄えはよくないことも多いでしょう。

特に大規模修繕が行われる前のマンションは、汚れや傷も目立ちデザインも旧式で、外観の魅力は少ないといってよいでしょう。

修繕積立金が高くなる恐れがある

築年数が経つマンションは、建物全体の老朽化や劣化が進んでいるため、一般的に修繕積立金が高くなる傾向があります。特に築40年前後になると、修繕費が増えやすいです。

参考:築40年を経過したマンションの修繕工事費の実績(事例研究) | レポート | マンションみらい価値研究所

また古いマンションは新耐震基準に合ってない場合や断熱性に問題がある場合もあり、大規模修繕工事を行う前であれば毎月の修繕費は高くなりやすいといえるでしょう。

購入金額に加えて毎月の修繕費がかかるため、買手としては安くマンションを購入した意味がなくなってしまいます。

さらに管理費をおさえようと管理会社を入れず自分で管理しようとすると、経費は出ませんが、管理がずさんになってしまうことがあります。

買手の住宅ローン審査が通らない事もある

築年数が経っているマンションは、管理状況などによっては価値が下がるため、金融機関の住宅ローン審査に通りにくいといえるでしょう。

ローンを借りてマンションを購入する場合、購入予定のマンションを担保に入れることが一般的ですが、中古マンションの担保評価はどうしても低くなります。そのため予定していた金額を借りられず、物件を購入できないことも往々にしてあります。

耐震性能が低いマンションがある

1981年以前に建設されたマンションは、旧耐震基準で建てられているため、耐震性に問題があることも考えられます。

しかし、耐震性を強化するための補強工事は簡単ではありません。

さらに工事費用は多額に上るため住民の同意を得ることは難しく、結果買手からは敬遠されやすいといえるでしょう。

築40年の中古マンションが売れる理由

理由のイメージ|「REASON」と書かれた積み木が置かれたデスク

この通り、中古マンションは売りにくい理由もありますが、記事の冒頭で述べたようなメリットもあります。

どのような点が評価されるのでしょうか。

購入金額が比較的安い

国交省が2022年5月に発表した不動産価格指数によりますと、近年新築マンションの価格は非常に高くなっており、購入は難しくなっているといってよいでしょう。

しかし築40年を超えるような中古マンションは、新築と比べ4~5割程度安く購入できますので、自分の好みに合ったマンションにリノベーションしたいという人などに一定の需要があります。

参考:国交省|不動産価格指数

立地の良さを求める買手もいる

マンションの購入条件は何といっても立地です。

新たに建築可能な立地条件の良いエリアは限られており、どうしても駅からの距離があり立地の悪い場所に新築マンションが建ちやすくなります。

かえって、中古マンションは駅に近く、立地の良い場所に建っている場合が多くあるので、売れるといってよいでしょう。

リノベーションして付加価値を出すことができる

中古マンションは、リノベーションして付加価値を出し高く売却することもできます。

近年は、中古マンションを安く購入して自分のライフスタイルに合った住まい作りを実現したいという人も増えています。

そのような人にとって、安く購入できる中古マンションは、うってつけの物件といえるでしょう。

築40年の中古マンションを売る方法

中古マンションを売却する方法は仲介が一般的ですが、買取という方法もあります。

以下では築40年の中古マンションを売る2つの方法を簡単にお伝えします。

仲介によるマンションの売却

仲介によるマンションの売却は、買取より高く売れる可能性がありますが、買手を探すため一般的には時間がかかります。

物件を高く売却するには、相場を把握し適切な価格で売り出さねばなりません。

売出価格が相場よりも著しく高いとなかなか売却できませんし、逆に安いと利益が少なくなり、あまりに安いとマンションの瑕疵も疑われることになりかねません。

買取によるマンションの売却

買取は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。

買取はすぐに物件を売却できますが、売却価格は仲介より安くなるのが一般的です。不動産会社は買取った中古マンションをリノベーション・リフォームして再販売します。

したがってすべての中古マンションを買い取ってもらえるわけではなく、再販売ができない物件は買い取ってもらうことはできないでしょう。

具体的には、以下の記事を参考にしてください。

関連記事:不動産は「買取」で早く売れる!メリット・デメリットや、仲介との違いも解説

築40年の中古マンションを売る時のポイント

マイホームのポイント

築40年の中古マンションを売却するときのポイントを説明しましょう。

エリアや立地の魅力をアピールする

40年以上前に建設したマンションは、立地が良いケースも多くあります。

立地の良い新築・築浅マンションは高額になっているため、簡単に購入するのは難しいといえるでしょう。

そのため立地の良い中古マンションは、一定の需要があります。立地やエリアの良い点をアピールすれば、割安な中古マンションを売却できる可能性は高くなります。 

ハウスクリーニングを行う

前述のとおり、中古住宅のデメリットとして「汚れている」という声が挙げられています。買手になるべくそう思われないように、築40年のマンションを売却する際には、部屋の中を掃除し整理整頓しましょう。

特に汚れが目立つ中古マンションでは、プロの清掃業者にハウスクリーニングを依頼しましょう。

清掃が行き届いていれば、買手に好印象を与えられるため、築40年でも売却できる可能性が高くなります。

ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションを行えば、中古マンションの信頼性向上につながるため、売却しやすくなります。(※1)

築40年を超えるマンションは建物の信頼性や耐震性に疑問を持つ買手もいるため、ホームインスペクションを実施することで売却できる可能性は高くなるでしょう。

また、ホームインスペクションによって明らかになった問題点を修繕することで、建物の価値を向上させることも考えられます。

(※1)ホームインスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や耐震性を診断し調査することを言います。

(買取の場合)築40年以上のマンションの買取実績がある業者に買取依頼する

買取を依頼する場合には、同じ築年数のマンション買取の実績豊富な不動産会社を選びましょう。

そのような実績のある会社は、築40年の物件を購入して、どのようなリノベーションをしたら売却できるか把握しています。

また相場や取引慣行などにも精通しているため、安心して取引ができます。

築40年の中古マンションを売る時の注意点

築40年の中古マンションの売却については、古いがゆえに注意しなければならない点がいくつかあります。

自分でリフォームしない

築40年のマンションは古いから売れないと考えて、自分でリフォームやリノベーションしてはいけません。

中古マンションを安く購入して、自分の好みの部屋に改修したいと考えている買手は一定数います。そのように考えている人に対して、勝手にリフォームやリノベーションするのは余計なお節介になってしまいます。

売手の好みで部屋を改修した場合、買手のニーズに合致しない改修をしてしまうこともあるかもしれません。

その場合は中古マンションをリフォームやリノベーションした金額を上乗せできず、いつまでたっても買手がつかないということにもなりかねません。

したがって売手の考えでリフォームやリノベーションをしないことは重要です。

契約不適合責任が問われる場合がある

築40年を超えるマンションは、売却後に物件にトラブルが発生した場合、契約不適合責任を問われる恐れがあります。(※2)

したがって売手は、問題となりそうな部分については、あらかじめ買手に伝えておく必要があります。

(※2) 契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容と異なる部分が見つかった場合に、修繕や契約解除されるなどの売手が負わなければならない責任のことです。

まとめ

築40年以上のマンションは、古いがゆえに、耐震性や老朽化・ローン審査が通りにくい・契約不適合責任を問われる恐れがあるなどのデメリットがあり、売りやすいとは言えません。 

よって、築40年の中古マンションを売却するためには、中古マンションの売却仲介や買取を得意とする不動産会社に相談の上、売却活動を行うことをおすすめします。