不動産について 中古マンション売りたい

不動産は「買取」で早く売れる!メリット・デメリットや、仲介との違いも解説

2022.12.16 2023.04.19
メリット・デメリットや、仲介との違いも解説

「できるだけ早く不動産を売却したいけど、すぐに売れるだろうか」と悩んでいませんか?

  • 住み替えのために資金が必要 
  • 住宅を売却して相続人の間で現金を分けなければならない 
  • ローンの返済が困難 
  • 離婚するので、家を出ないといけない 
  • 資産を整理したい 

などの理由ですぐに売却したい場合もあるでしょう。

そんな事情で現金化を急ぐ方には、不動産会社が直接ご所有の不動産を買い取る「買取」という選択肢があります。

不動産売却の一般的な方法では、不動産会社と媒介契約を結び市場で売却しますが、実際に売れるまでに半年以上かかるケースも多いです。 

一方、買取であれば、早期に売却することも可能です。また、直接買取であれば仲介手数料が不要、譲渡所得税がかからない、契約不適合責任が免除されるなどのメリットがあります。

しかし「不動産買取についてよくわかっていない…」「自分の家は買取で進めて良いの?」「買取で気を付けるべきことは?」など、不安や疑問をお持ちの方もいるでしょう。

また、仲介に比べて売却価格が低くなるというデメリットも懸念点として挙げられます。

そこで、今回は買取と仲介の違いや買取のメリットデメリット・おすすめのケース・買取に掛かる費用などを解説します。

本記事では、不動産の買取に関する理解が深まり、疑問点や悩みが解消するために、どのようにしたら良いかが分かります。

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不動産の「買取」とは

不動産の「買取」とは

不動産を売却する場合には、「仲介」と「買取」がありますが、どのような違いがあるのでしょうか?

不動産「買取」と「仲介」の違い 

不動産仲介は不動産会社を通じて購入希望者を市場で探して売る方法で、不動産買取は不動産会社が直接ご所有の不動産を買い取る方法です。

仲介のイメージ画像

仲介の場合は不動産会社に所有している不動産の査定を依頼し、媒介契約を締結した上で売却活動を行います。そして、売却活動の中で買い手が見つかったら売買契約を結びます。こうした売却活動の中では、広告・内覧・販売期間が必要となるため、時間と労力がかかります。

一方、買取はお客様が不動産会社と直接価格交渉を行い、条件が合致すればすぐに買取してもらえます。仲介依頼時には不可欠な売却活動が不要なため、すぐに現金化できますが、一般的に相場価格よりは安くなります。

買取のイメージ画像

不動産買取には2つの種類がある

不動産買取には、即時買取と買取保証の2種類があります。

 即時買取買取保証
売却期間最短2週間3か月程度
仲介の売却活動有無 なしあり

即時買取 

即時買取は、市場に出すことなく不動産会社がすぐに買い取る方法です。最短2週間以内で売却できます。

査定は一度で済み、しかも購入希望者のために内覧の準備をする必要もありません。すぐに現金が必要な場合におすすめです。

買取保証 

即時買取は一般的に相場より低い価格で売却になるというデメリットがありますが、買取保証を利用すれば相場(またはそれ以上)で売却できる可能性を残しつつ、万が一売れなかった場合でも買い取ってもらえるというメリットがあります。

買取保証では媒介契約を結んで一定の期間売却活動を行います。買取保証の仲介期間は通常3カ月であり、その期間内に売却できなかった場合は、仲介料なしで買取をしてもらえます。

なお買取保証をつけるためには複数社に依頼可能な一般媒介契約では不可で、買取保証をしてくれる一社のみに依頼可能な専任媒介契約、または専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットについて説明します。

すぐに売却できる 

不動産会社との間で買取が決まれば、すぐに現金を得られます。 何よりも早く現金化したい人にとって、買取はおすすめの方法といえるでしょう。

仲介手数料が不要 

仲介の場合は仲介手数料が必要ですが、買取では不動産会社が間に入らないため仲介手数料は発生しません。 仲介手数料は大きな金額になるため、不要なのは大きなメリットといえるでしょう。

例えば、取引価格が400万円超の場合の仲介手数料の上限は次のように決まっています。

  • 仲介手数料=取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税 

よって、3,000万円の不動産の場合、105万6,000円(税込)の仲介手数料が不要になります。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)がない 

不動産会社が買取をする場合は、原則、契約不適合責任が免除されます。

仲介により一般の方に不動産を売却した場合、契約内容と異なったときは、売主は買主に対して債務不履行の責任を負わなければなりません。

たとえばシロアリの被害があるにもかかわらず契約書に記載がないような場合には、売主は補修したり契約解除されることもあります。

しかし、プロである不動産会社が買主になる場合は、契約不適合責任がないため、損害賠償や契約解除などの請求を受けることはありません。

よって、家が古いなどで後々の売主責任を追及される不安があるような方にとっては、安心材料となるでしょう。

近所に住まいを売りに出していることが知られない 

買取の場合は、ポスティングをしたの内覧をするなどの売却活動を行う必要がないため、近所に住まいを売りに出していることを知られません。

住宅ローンの未払いや離婚などの転居を知られたくない人には、買取を利用する価値は高いといえるでしょう。

売買契約後、解約になる可能性が低い 

仲介の場合、万が一買主が住宅ローンの審査に通らず融資を受けられなかった時に売買契約が白紙になるリスクがあります。

審査結果を待たなければならないというデメリットもあるでしょう。

その点、買取であれば買主である不動産会社が住宅ローンを組むことはありませんので、住宅ローン審査による解約を心配する必要はないでしょう。

不動産買取のデメリット

不動産買取には上述の通り、仲介にはないメリットが複数ありますが、同時にデメリットも存在します。併せて確認しておきましょう。

相場より価格が安くなる 

買取を選んだ場合、相場価格より通常安くなる可能性が高いです。

買取をした不動産会社は、通常その不動産をリフォームして再販売します。売りにくい不動産を売れる状態に仕上げるのが不動産会社の腕の見せどころですが、その為のリフォーム費用などもかかってくるため、買取価格は低くなります。

なお、インテリックスではリノベーションをして再販売を行います。

リノベーションを年間1000件以上行うインテリックスだからこそ、最適な方法であなたのお家に価値を与えて高くお売りします。

例えば、高付加価値リノベーション工法「エコキューブ」では、

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買取と仲介どちらを選んだらよいの?

上記で買取のメリット・デメリットを理解した上で、買取か仲介かどちらを選んだらよいのでしょうか。

「買取」がおすすめなケース 

買取をおすすめするのは、次のようなケースです。

早く売却したい・手放したい 

早く不動産を売却したい場合は、買取を選ぶとよいでしょう。

たとえば、「複数の相続人で財産を引き継ぐ」、「離婚したため売却する必要がある」、「転勤が急に決まった」などは売却を急ぎたいでしょう。

こういったケースにおいて、買取を選択する価値は大きいといえます。

利益が最優先ではない

利益が最優先でないと考えている場合は、買取を選ぶとよいでしょう。 買取は確実にしかも早く売却できるため、おすすめです。

ご所有の不動産の築年数が古い

築年数が経過するにつれ価値が下がる不動産において、築年数の古い不動産は買い手を探すのが難しいことも多いです。

古い不動産に付加価値をつけて売るのが難しい場合は、不動産会社に買い取ってもらうとその手間が省けます。

家が汚い

家が汚い場合、築年数にかかわらず、買い手はつきづらいでしょう。特に、仲介を通じた個人に対する売却の場合はなおさらです。

その点、不動産会社であれば、リノベーションなどで綺麗にするのが前提となるので、現況が汚くても問題なく売ることが可能です。

事故物件やその他の理由で、売却が困難な不動産

不動産の売却においては、売主は買主に対して瑕疵の告知義務が生じます。そのため、事故不動産などの場合は、必ず買主に対して心理的瑕疵を伝えなければなりません。

その時点で、仲介を通じて個人に売ることは非常に難しくなるでしょう。

その点、買取業者であれば、こうした不動産に対しても買取をするノウハウがあるため、スムーズな売却が期待できます。

売却を知られたくない

住宅の売却を近所の人に知られたくない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方がよいでしょう。

たとえば住宅ローンの返済が難しくなったケースや相続税を支払えなくなったケース、離婚を知られたくないようなケースでは買取にすれば近隣に知られることはありません。

仲介がうまくいかなかった

仲介でご所有の不動産を売却できない場合には、買取を検討しましょう。

ご所有の不動産が売れないと、固定資産税などの税金や経費などの余分な費用がかさんでいきます。

したがって6カ月たっても売却できないような場合は、買取にしたほうが無駄な費用が掛かりません。

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「仲介」がおすすめのケース 

仲介をおすすめするのは次のような場合です。

高く売却したい

高く売却したい場合には、仲介を選びましょう。 買取は通常相場より1~3割程度低い価格でしか売却できません。

できるだけ高く売りたい場合には、不動産会社を通して市場で売却する必要があります。

すぐに売れなくてもよい

すぐに売る必要がない場合には、不動産会社を通して仲介で売却した方がよいでしょう。じっくり売却活動を行えば、相場より高く売却できる場合もあります。

なお、インテリックスでは、中古マンションを「リノベーションして高く売る」バリューアップパッケージを提供しています。

万が一売れなくても買取保証がついているため、売れ残りの心配もありません。併せてご検討ください。

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内覧が苦にならない

購入希望者に内覧してもらうことが苦痛でない人は、仲介を選んだ方がよいでしょう。

仲介による売却は、購入希望者に部屋を内覧してもらう必要があります。そのため部屋を掃除し、訪れた購入希望者にその都度対応しなければなりません。それでも内覧の対応が苦にならないという人は仲介を選択しましょう。

不動産が売りやすい

よい立地にある不動産や築浅物件は、人気があるため仲介でも売れやすいです。そのため相場より高く売れる可能性があるため、仲介をおすすめします。

不動産買取の流れ

不動産買取の流れ

不動産買取がどのような流れで進むか説明します。

1.買取希望不動産の査定準備をする 

査定をご希望する場合には、査定希望不動産の住所、マンション名、部屋番号、所有者の氏名、住宅ローン・その他借入額、売却希望期間の確認が必要になります。

2.不動産買取の情報収集・査定 

査定依頼する不動産会社を探す必要があります。買取を行う不動産会社には種類があり、直接買取でない場合は仲介手数料がかかる場合もあります。

3.査定の内容確認

まず、訪問せず机上での概算金額を算出して、ご提示させて頂きます。ご希望に近い金額であればお部屋を内見させて頂き、正確な買取金額を算出する方法が一般的です。

訪問査定後の提示金額、引渡日など諸条件を決定した場合は、売買契約締結に進みます。

4.売買契約時必要書類

不動産を買い取ってもらうために契約をする場合には、以下の書類が必要になります。

  • 本人確認書類
  • 実印 
  • 印鑑証明書 
  • ローン残高証明書 
  • 登記済権利書(登記識別情報) 

※不動産会社によって必要な書類・不要な書類は異なることがあります

5.売買契約締結

売買契約書・重要事項説明書に書かれている内容を確認して、売主・買主(不動産会社)ともに合意の上、署名と捺印をして買主(不動産会社)より手付金を受領します。

6.借入がある場合

売買契約後、住宅ローンなどの借入がある場合は、各金融機関に返済日(決済日)を連絡して、返済額の確認を行います。

7.決済

登記の手続きのために必ず司法書士が同席し、権利証(登記識別情報)、本人確認などを行い、売主は買主(不動産会社)より手付金を引いた残代金を受領し、売主は鍵を引き渡します。

一般的に残代金の授受は売主指定の銀行口座へ振込にて行います。

8.確定申告

不動産を売却し利益がある場合には、確定申告を行い譲渡所得税を納めなければなりません。

利益がなく損失が出た場合も軽減措置を受けられる可能性があるため、確定申告を行う方がよいでしょう。

なお確定申告を怠った場合、無申告加算税や延滞税を課されるため、忘れずに申告しなければなりません。

不動産買取の費用

不動産買取の費用

買取にすると原則不動産会社への仲介手数料は不要になりますが、仲介による取引と同様にかかってくる費用もあります。事前に出費を想定しておくことで、支払時に備えましょう。

①仲介手数料(原則無料)

直接買取にすると原則不動産会社への仲介手数料は不要になりますが、仲介による取引で不動産会社へ売却(買取)する場合は仲介手数料がかかります。

②住宅ローンなどの借入がある場合

一括返済をする場合、各金融機関への事務手数料、また、住宅ローンなど借入を完済すると土地と建物に金融機関が設定した抵当権抹消登記にかかる費用があります。

③購入時と売却時の住所移転がある場合

購入時に登記された住所と売却時の現住所に相違がある場合。住所変更登記にかかる費用があります。

参考:No.7191 登録免許税の税額表|国税庁

④印紙税

印紙税は売買契約締結の際に、契約書に貼付する印紙代です。 以下の表の通り、売買金額によって異なります。 

契約金額本則税率軽減税率※
100万超~500万円以下2千円1千円
500万円超~1千万円以下1万円5千円
1千万円超~5千万円以下2万円1万円

※不動産売買契約における印紙税の軽減措置後(令和6年3月31日まで適用)の金額を記載しています

参考: 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

なお、インテリックスでは売却後も賃貸として住み続けられるリースバック「あんばい」を提供しています。引っ越しが難しい・まとまった資金を確保したい場合などお悩みの方は併せてご検討ください。

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不動産買取のよくある質問

不動産買取について、よくある質問についてお答えしましょう。

住宅ローンの残債があっても買取はできるの? 

仲介で売却する場合と同様、買取でもローンの残債を完済しなければなりません。 買取価格が住宅ローンの残債より多い場合には問題はありませんが、ローン残高の方が多いときには自己資金で返済する必要があります。

他社で仲介を依頼している物件の買取は可能? 

専属専任媒介契約を結んでいる場合は、原則として他社への買取依頼はできません。ただし仲介を依頼している不動産会社に仲介手数料を支払えば、買取をしてもらえます。

したがって無駄な仲介手数料を支払わないためには、契約を破棄するか契約期限が切れた後に買取を依頼することになります。

家具や家電の引き取りをしてくれるの? 

買取の際に家具や家電を処分してくれる不動産会社もあります。しかし処分費用を請求されることもありますので、あらかじめ確認しておくことが必要です。

まとめ

不動産を早く確実に売却したい場合には、買取を利用するとよいでしょう。買取は仲介と比べて売却価格は低くなりますが、仲介手数料がかからない・契約不適合責任がないなどのメリットがあります。

買取のデメリットや仲介との比較も踏まえてあなたに最適な選択をしてください。

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