任意売却とは？メリットや流れ、注意点を解説

住宅ローンの返済ができず滞納した場合、一般的には担保となる物件が競売にかけられますが、金融機関と相談・交渉した上で物件を売り出す任意売却という手法も存在します。

任意売却とはどのような売却方法なのでしょうか。また、競売や通常の売却とは何が異なるのでしょうか。任意売却の流れやメリット、注意点などについても解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった際に融資先である金融機関と話しあい、条件をすり合わせた上で不動産を売却することを指します。

事故や災害、病気、ケガなどで急に働けなくなってしまったり、会社都合で職を失ってしまったりすると、月々の住宅ローンが返済できず滞納してしまい、競売によって自宅を失ってしまう可能性があります。

このように、担保物件である自宅の価値が住宅ローン残高よりも低く、差額を自己資金では補填できずローンが残ってしまう状況にて、競売で安く売却されるのを回避するために、金融機関に相談して一般市場で売却するのが任意売却です。

通常の売却との違い

通常の売却は住宅ローンを完済してから行います。残債がある場合でも自己資金などで補填して、債権者が物件を担保にする抵当権を抹消してから一般市場で売却します。通常の売却では、金融機関の許可や相談は必要ありません。

任意売却は住宅ローンを完済できていない状態で、融資先の金融機関の許可を得た上で一般市場にて不動産を売却します。金融機関の許可を得ることで、残債がある状況でも抵当権が抹消されるため売却できるようになります。

なお、売却額は住宅ローンの残債の返済に充当されます。また、売却に時間がかかると金融機関が物件を競売にかける可能性があるので、スピード重視で売却する必要があります。

任意売却と競売の違い

競売は債権者である金融機関が担保権を実行し、物件を差し押さえてから行われます。裁判所にて入札形式で行われるので一般市場には出回らず、相場の6～7割程度の価格で売却されることが一般的です。強制的に進められるので所有者の意思は反映されず、競売時には物件の詳細な情報が公開されます。ただし、仲介手数料は発生しません。

任意売却は、金融機関に相談した上で一般市場にて売却するので、相場の8～9割程度で売却することが可能です。金融機関の意思も反映されますが、基本的には所有者の希望に沿った売却活動ができます。

一般的な売却と同じく所有者や物件の詳細な情報が公開されることはありませんが、売却を依頼する際の仲介手数料は発生します。

残債が残る場合には

任意売却した後にも住宅ローンの残債がある場合は、引き続き残り分を返済しなければなりません。ただし、金融機関もローンを返済できず任意売却に至ったことを理解しているので、今後の返済額について相談することができます。

具体的には家計の内訳を生活状況表などにまとめ、金融機関と交渉します。生活が苦しいことを理解してもらえれば、本来の残債よりも少ない支払額で返済できるようになるケースが多いようです。

任意売却ができないことも

場合によっては任意売却ができず、強制的に競売にかけられたり、任意売却を中断して競売に移行したりしなければならないケースが存在します。任意売却ができないケースとして想定されるのは以下があげられます。

・金融機関に認められなかった
・物件が建築基準法を満たしていない
・物件の買手がつかず、期限内に任意売却できなくて競売に移行
・名義人や連帯保証人の同意が得られなかった
・相続人の同意が得られなかった
・税金や保険料を滞納しており、国や自治体に物件を差し押さえられている
・物件に関連する法的紛争や訴訟が進行している

任意売却のメリット

住宅ローンの返済ができなくなった際に検討できる任意売却という手法は、どのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

競売に比べて市場に近い価格で売却できる

任意売却は競売に比べて市場に近い価格で売却できるので、売却資金で住宅ローンを完済しやすいといえます。

競売は市場価格の6～7割程度で売却されるケースが多いため、売却資金を返済に充てても残債が多く残ってしまう可能性があります。一方、任意売却はうまくいけば9割程度の価格で売却できることもあるので、残債を大きく減らすことができるでしょう。

所有者情報を伏せることができる

競売にかけられると、裁判所のホームページに物件の所在地や権利関係、写真などが公開されるので、周囲の人に生活が苦しいことを知られてしまうリスクがあります。

任意売却は一般的な売却と同じように売り出されるので、詳細な情報を伏せて進めることができます。そのため、周囲に生活苦であることが気づかれにくいというメリットがあります。

契約日や明け渡し日の調整ができる

競売は強制的に行われるので、明け渡し日などを自分の意思で決めることができません。

一方、任意売却であれば金融機関が認める範囲内で、契約日や明け渡し日を調整できます。そのため、引越しや仕事、学校などのスケジュールに合わせて明け渡せる可能性があります。

残債を分割返済できる

任意売却の売却資金を住宅ローン返済に充て、それでもなお残債が残ってしまった場合、金融機関に相談して残債を分割返済にできる可能性があります。

金融機関も生活が苦しいことは承知しているので、確実に返済してもらうためにも無理のない月々の返済額に設定してもらえるケースが多いです。

売却資金から諸費用を捻出できる場合も

任意売却の売却資金の配分を金融機関と交渉して決めることで、引越し費用などの諸費用に充てられる可能性があります。預貯金がなく引越し費用などの工面が難しい状況であっても、任意売却であれば諸費用を捻出できるかもしれません。

任意売却の流れ

できるだけ早く、できるだけ高く任意売却するためにも、どのような流れで行うかを把握しておきましょう。

任意売却の流れ

任意売却の一般的な流れは以下の通りです。

①金融機関からの催促

住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状や督促の電話がきます。督促に関する通知が来た段階でローン返済が厳しいと感じたら、早めに金融機関に相談して任意売却を検討し始めます。

督促を無視してローンを支払わなかった場合、3か月から6か月程度で保証会社より「代位弁済の通知」が届きます。これは保証会社を利用している場合に、保証会社が債務者に代わって金融機関に対して支払ったことを知らせる通知です。これを受け取った時点で、住宅ローンの債権が金融機関から保証会社に移り変わります。

なお、代位弁済が行われると信用情報機関に事故情報が残されるので、一定期間ローンの新規契約やクレジットカードの利用ができなくなります。代位弁済の通知が届いたにも関わらず支払わなかったり、連絡を放置したりしていた場合、保証会社が不動産を差し押さえて競売にかけてしまいます。

ローンの返済ができない状況は悩ましいものですが、督促があった段階で早めに金融機関に相談することで、最悪の事態を防げる可能性があります。また、督促が来る前から住宅ローンの返済が難しいことが明らかであれば、その段階で相談しておくとよいでしょう。

②金融機関との相談・協議

督促が来たら、住宅ローンの滞納状況や残債などについて把握するためにも早めに金融機関に連絡します。状況を把握した上で返済が難しいと判断した場合は、今後どうしていくべきか金融機関に相談・交渉します。

任意売却で対応する方向となった際は、任意売却の実績のある不動産会社や専門業者に相談しましょう。金融機関によっては依頼する不動産会社を紹介してくれる場合がありますし、検討段階でも査定を行ってくれる不動産会社もあります。

③不動産会社への相談・価格査定

不動産会社に相談し、任意売却のための査定を行ってもらいます。任意売却を実行する際は、査定額を参考にして、金融機関の了承を得た上で売出価格を設定します。売出価格を高く設定しすぎると、売却に時間がかかり競売に移行してしまうおそれがあるので注意が必要です。

任意売却は通常の売却とは異なり、期間や売却価格に対してシビアになる必要があるので、信頼できる不動産会社を慎重に選ぶことが重要になります。不動産会社の選定と査定には1～2週間程度かかることを想定しましょう。

④債権者の同意を経て、売却開始

売却価格や売却時期、売却後の残債の返済方法や金額などについて金融機関に相談し、同意を得た上で任意売却を開始します。

任意売却も一般的な売却と同じように、仲介する不動産会社と媒介契約を締結し、仲介手数料を支払って進めます。買手によい印象を与えるためにも、室内をきれいに整理整頓して丁寧に内覧対応しましょう。なかなか買手がつかない場合は、期間内に売却できるように金融機関と相談して売却価格を変更することも検討します。

⑤契約・決済・所有権の移転

買手が見つかったら、金融機関からの合意を得た上で売買契約を締結します。任意売却では、売主の不利益を回避するための以下2つの特約を契約書に盛り込むことが一般的です。

・債権者から抵当権抹消の合意を得られなかった場合の白紙契約

債権者が複数いる場合に話し合いがこじれて合意が得られなかったり、想定する条件ではなかったことから金融機関から売却許可を取り下げられたりしてしまった場合、買主から違約金を請求されてしまうおそれがあります。

しかし、任意売却する売主は資金面に課題を抱えているため、違約金を支払えないケースが多いです。このような事態を防ぐために、この特約が盛り込まれます。

・契約不適合責任の免責

一般的な売却では、契約内容に合致しない欠陥や不備があった場合に修理や賠償の責任を負う契約不適合責任が売主に適用されます。

しかし、任意売却では責任を負えるだけの支払い能力が売主にないため、免責されるという特約です。

以上の特約を盛り込んだ契約書を交わし、買主の購入準備が整えば、不動産の決裁と所有権の移転の手続きに入ります。決済で受け取った資金を住宅ローンの残債の返済に充てて、抵当権の抹消手続きを行った上で所有権を買手に移します。

⑥残債務の返済

売却資金だけでは住宅ローンを完済できなかった場合、金融機関と残債の返済に関する契約書を締結して、完済に向けて引き続き返済していきます。金融機関と交渉することで、残債の返済額は無理のない範囲に設定してもらえる可能性があります。

任意売却のポイントと注意点

任意売却を行う場合、どのような点に注意すべきなのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

任意売却にかかる費用はどれくらいか

任意売却も一般的な売却と同様に諸費用がかかります。資金繰りが厳しい状況だとは思いますが、できる限り資金を確保するためにも事前にかかる費用を把握しておきましょう。任意売却の主な諸費用は以下になります。

・不動産会社への仲介手数料
・抵当権抹消登記の費用
・一戸建てや土地の売却にかかる測量費用
・建物設備の修理費や残置物の撤去費
・引越し費用
・住宅ローンの返済手数料や遅延損害金

これらの費用は売却資金から捻出できる可能性もありますので、早めに金融機関に相談しましょう。

任意売却の期限に注意

任意売却ができる期間は、競売の入札開始日の前日までと設定されるケースが多いです。個の期日までに買手を見つけるだけでなく、決済や引き渡しまで終える必要があります。

金融機関が設定した期限までに売却できなければ、最終的に競売にかけられてしまいます。早期に売却するためにも、早めに金融機関や不動産会社に相談し、スムーズに活動を進めるようにしましょう。

連帯保証人がいる場合

住宅ローンの連帯保証人がいる場合でも任意売却はできますが、連帯保証人の協力と信頼関係が必要になります。

住宅ローンを滞納して督促通知を受けた時点で、連帯保証人にも同じように督促が来るので、謝罪した上で状況を説明しましょう。連帯保証人は物件の所有者と同じく債務者であるため、任意売却完了後に残債がある場合は債権者である金融機関と話しあいを行うことになります。

ただし、一般的には金融機関は連帯保証人に対して比較的寛大な対応をするケースが多く、連帯保証人から強引に債権回収することはあまりないようです。保証人にできる限り迷惑をかけないためにも、自分自身の力でしっかりと返済していきましょう。

マンションの場合、管理費等の清算が必要

所有物件がマンションであり、管理費や修繕積立金を滞納していた場合は、任意売却をする前に全て清算しておく必要があります。滞納している管理費や修繕積立金は次の買主に承継されるため、完済していることが売却の条件になっているケースもあるためです。

しかし、滞納している管理費などを清算するのが難しい資金状況である場合、売却金額から捻出することを前提にして金融機関と相談してみましょう。

まずは相談、インテリックスへ

任意売却でお困りの方は、マンションの買取に強いインテリックスに一度ご相談ください。ここからは、インテリックスの特徴についてご紹介します。

インテリックスとは

リノベーションマンション事業を中心とした、不動産の仕入や企画、運営、販売、管理業務などを担うリノベーション総合企業です。中古物件の自社販売や仲介、リノベーションはもちろん、リノベーション済み物件の販売、リノベーションを施してからの売却のお手伝いなど、さまざまなサービスでお客様の暮らしをサポートしています。

また、中古マンションの買取にも力を入れており、仲介では売却しづらい物件の買取実績も豊富です。

買取の実績

インテリックスのマンション買取歴は25年以上に渡ります。買取件数も2万件以上_{（2023年5月現在）}と豊富な実績を有しています。仲介で売れないマンションはもちろんのこと、築古や訳あり物件など売りづらい物件も積極的に買取しています。

お問い合わせから現金化までは最短1週間。スピード対応に自信があります。インテリックスがマンションを買い取るため、あなたが買主を探す必要はありません。購入資金を用意しているため、急ぎの方もお困りのマンションをすぐに現金化できます。

査定は無料ですので、フォームかお電話にてお気軽にお問い合わせください。机上査定と訪問査定がありますので、ご希望に合わせて柔軟に対応いたします。机上査定の場合は通常2営業日後、訪問査定では約30分の調査で正確な査定額を算出します。査定結果に納得いただけましたら、契約を締結して手付金をお渡しします。その後、引き渡し日に手付金を除いた残代金をお渡しし、マンションを引き渡して完了となります。

不動産の売却でお困りごとがあれば、東京証券取引所スタンダード市場上場企業で信頼と実績のあるインテリックスにお気軽にご相談ください。

まとめ

任意売却の流れやメリット、注意点について解説してきました。住宅ローンの返済が難しい場合は、早めの相談と行動が何よりも重要です。競売よりも高く売却でき、ローン返済に充てられる資金を確保しやすい任意売却をスムーズに進めるためにも、あらかじめ何をすべきなのか把握しておきましょう。

辛い状況でも督促通知を放置せず、早めに相談することで状況が打開する可能性があります。