不動産は「買取」で早く売れる！メリット・デメリットや、仲介との違いも解説

不動産買取とは

不動産買取とは、不動産会社が直接あなたの所有する不動産を買い取る方法のことを指します。買い取った物件は不動産会社がリフォームやリノベーションを施し、付加価値を高めた上で不動産会社によって販売されます。

不動産売却における「買取」と「仲介」の違い

不動産を売却する場合の方法として、買取のほかに仲介という方法も存在します。前述したように、不動産買取は不動産会社が直接ご所有の不動産を買い取る方法ですが、不動産仲介は不動産会社を通じて購入希望者を市場で探して売る方法となります。

仲介の場合は不動産会社に所有している不動産の査定を依頼し、媒介契約を締結した上で売却活動を行います。そして、売却活動の中で買い手が見つかったら売買契約を結びます。こうした売却活動の中では、広告・内覧・販売期間が必要となるため、時間と労力がかかります。

一方、買取はお客様が不動産会社と直接価格交渉を行い、条件が合致すればすぐに買取してもらえます。仲介依頼時には不可欠な売却活動が不要なため、すぐに現金化できますが、一般的に相場価格よりは安くなります。

不動産買取には2種類ある

不動産買取には、即時買取と買取保証の2種類があります。

	即時買取	買取保証
売却期間	最短2週間	3か月程度
仲介の売却活動有無	なし	あり

即時買取

即時買取は、市場に出すことなく不動産会社がすぐに買い取る方法です。最短2週間以内で売却できます。査定は一度で済み、しかも購入希望者のために内覧の準備をする必要もありません。すぐに現金が必要な場合におすすめです。

買取保証

即時買取は一般的に相場より低い価格で売却になるというデメリットがありますが、買取保証を利用すれば相場(またはそれ以上)で売却できる可能性を残しつつ、万が一売れなかった場合でも買い取ってもらえるというメリットがあります。

買取保証では媒介契約を結んで一定の期間売却活動を行います。買取保証の仲介期間は通常3カ月であり、その期間内に売却できなかった場合は、仲介手数料なしで買取をしてもらえます。

なお買取保証をつけるためには複数社に依頼可能な一般媒介契約では不可で、買取保証をしてくれる一社のみに依頼可能な専任媒介契約、または専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。

不動産買取のメリット

ここからは、不動産買取のメリットについて説明します。

早く現金化できる

不動産会社との間で買取が決まれば、売却することですぐに現金を得られます。進学や転勤などで引越しの期限が決まっている場合や、資金の都合などにより早く現金化したい人にとって、買取はおすすめの方法といえるでしょう。

仲介手数料が不要

仲介の場合は仲介手数料が必要ですが、買取では不動産会社が間に入らないため仲介手数料は発生しません。 仲介手数料は大きな金額になるため、不要なのは大きなメリットといえるでしょう。

例えば、取引価格が400万円超の場合の仲介手数料の上限は次のように決まっています。

仲介手数料 ＝ 取引物件価格（税抜）× 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

よって、3,000万円の不動産の場合、105万6,000円（税込）の仲介手数料が不要になります。

周囲に知られず売却できる

買取の場合は、ポスティングをしたり内覧をするなどの売却活動を行う必要がないため、近所に住まいを売りに出していることを知られません。

住宅ローンの未払いや離婚など転居を知られたくない人には、買取を利用する価値は高いといえるでしょう。

内覧の対応が不要

仲介の場合は売却が決まるまでの間に、購入希望者の内覧対応をしなければなりません。普段生活している家の中に、場合によっては何組もの人を迎え入れることになるため、片付けやアテンドなどをする必要があります。

一方、買取の場合は不動産会社に物件を売却するので、何度も内覧対応する必要がありません。

契約不適合責任が免責になる

不動産会社が買取をする場合は、原則、契約不適合責任が免除されます。
仲介により一般の方に不動産を売却した場合、契約内容と異なったときは、売主は買主に対して債務不履行の責任を負わなければなりません。

たとえばシロアリの被害があるにもかかわらず契約書に記載がないような場合には、売主は補修したり契約解除されることもあります。

しかし、プロである不動産会社が買主になる場合は、契約不適合責任がないため、損害賠償や契約解除などの請求を受けることはありません。

よって、家が古いなどで後々の売主責任を追及される不安があるような方にとっては、安心材料となるでしょう。

解約リスクが低い

仲介の場合、万が一買主が住宅ローンの審査に通らず融資を受けられなかった時に売買契約が白紙になるリスクがあります。審査結果を待たなければならないというデメリットもあるでしょう。

その点、買取であれば買主である不動産会社が住宅ローンを組むことはありませんので、住宅ローン審査による解約を心配する必要はないでしょう。

不動産買取のデメリット

不動産買取には上述の通り、仲介にはないメリットが複数ありますが、同時にデメリットも存在します。併せて確認しておきましょう。

売却価格が相場より低い

買取を選んだ場合、相場価格より通常安くなる可能性が高いです。買取をした不動産会社は、通常その不動産をリフォームして再販売します。売りにくい不動産を売れる状態に仕上げるのが不動産会社の腕の見せどころですが、その為のリフォーム費用などもかかってくるため、買取価格は低くなります。

なお、インテリックスではリノベーションをして再販売を行います。

買取を断れられる可能性もある

不動産会社は物件を買い取り、リフォームやリノベーションして付加価値を高めた上で利益を出せるように再販します。

そのため、需要が低いエリアの物件や再建築不可の物件、リフォームやリノベーションを施しても再販が難しいと判断されるほど老朽化した物件などについては、不動産会社から買取を断られる可能性もあります。

不動産買取の注意点

売却してすぐに現金化できるなど、様々なメリットのある不動産買取ですが、いくつかの注意点も存在します。具体的に見ていきましょう。

売却の諸費用や税金について

不動産買取は仲介のように仲介手数料は発生しませんが、諸費用や税金に関しては仲介と同じように支払う必要があります。不動産買取を利用して物件を売却した場合、以下のような費用がかかります。

費用	内容	相場
印紙税	契約書など商業取引に関連する文書に対して課税されるもの	1万円～6万円程度 ※売却価格によって異なる
抵当権抹消費用	抵当権を抹消するための費用（登録免許税や登記情報費用、司法書士への報酬など）	5,000円～2万円程度 ※司法書士に依頼した場合
住宅ローン一括返済のための費用	住宅ローンを一括返済するために必要な手数料	5,000円～5万円程度 ※金融機関によって異なる
譲渡所得税	不動産売却によって発生した利益に対する税金	保有期間5年以下の税額：課税短期譲渡所得金額×30%（住民税9%） 保有期間5年以上の税率：課税長期譲渡所得金額×15%（住民税5%） ※平成25年から令和19年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%がかかる

住宅ローンの残債がある場合

不動産買取などで物件を売却する場合、住宅ローンを完済して抵当権抹消手続きをする必要があります。抵当権とは、融資元の金融機関が土地や建物に設定する権利であり、いわゆる担保のようなものです。この抵当権を抹消するために、住宅ローンの完済が必要なのです。

住宅ローンの残債よりも買取価格が高い場合は、そのお金を返済にあてられますが、低い場合は自己資金などを使いローンを完済します。返済中でローンの残債がある方は、少しでも高く買い取ってくれる不動産会社を探すことをおすすめします。

買取できない物件もある

不動産会社は買い取った物件をリフォーム・リノベーションし、付加価値を高めた上で再度販売します。

そのため、再建築不可の物件や老朽化した物件、需要が低く人気が出づらいエリアの物件などは、買い取ってもらえない可能性があります。

「買取」がおすすめなケース

上記で買取のメリット・デメリットを理解した上で、買取か仲介のどちらを選んだらよいのでしょうか。不動産買取をおすすめするのは、次のようなケースです。

早く売却したい・手放したい

早く不動産を売却したい場合は、買取を選ぶとよいでしょう。

たとえば、「複数の相続人で財産を引き継ぐ」、「離婚したため売却する必要がある」、「転勤が急に決まった」などは売却を急ぎたいでしょう。

こういったケースにおいて、買取を選択する価値は大きいといえます。

利益が最優先ではない

利益が最優先でないと考えている場合は、買取を選ぶとよいでしょう。 買取は確実にしかも早く売却できるため、おすすめです。

ご所有の不動産の築年数が古い

築年数が経過するにつれ価値が下がる不動産において、築年数の古い不動産は買い手を探すのが難しいことも多いです。古い不動産に付加価値を高めて個人に売るのが難しい場合は、不動産会社に買い取ってもらうとその手間が省けます。

家が汚い

家が汚い場合、築年数にかかわらず、買い手はつきづらいでしょう。特に、仲介を通じた個人に対する売却の場合はなおさらです。

その点、不動産会社であれば、リノベーションなどで綺麗にするのが前提となるので、現況が汚くても問題なく売ることが可能です。

事故物件やその他の理由で、売却が困難な不動産

不動産の売却においては、売主は買主に対して瑕疵の告知義務が生じます。そのため、事件・事故のあった不動産などの場合は、必ず買主に対して心理的瑕疵を伝えなければなりません。

その時点で、仲介を通じて個人に売ることは非常に難しくなるでしょう。

その点、買取業者であれば、こうした不動産に対しても買取をするノウハウがあるため、スムーズな売却が期待できます。

売却を知られたくない

住宅の売却を近所の人に知られたくない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方がよいでしょう。

たとえば住宅ローンの返済が難しくなったケースや相続税を支払えなくなったケース、離婚を知られたくないようなケースでは買取にすれば近隣に知られることはありません。

仲介がうまくいかなかった

仲介でご所有の不動産を売却できない場合には、買取を検討しましょう。ご所有の不動産が売れないと、固定資産税などの税金や経費などの余分な費用がかさんでいきます。

したがって6カ月たっても売却できないような場合は、買取にしたほうが無駄な費用が掛かりません。

「仲介」がおすすめのケース

仲介をおすすめするのは次のような場合です。

高く売却したい

高く売却したい場合には、仲介を選びましょう。 買取は通常相場より1～3割程度低い価格でしか売却できません。

できるだけ高く売りたい場合には、不動産会社を通して市場で売却する必要があります。

すぐに売れなくてもよい

すぐに売る必要がない場合には、不動産会社を通して仲介で売却した方がよいでしょう。じっくり売却活動を行えば、相場より高く売却できる場合もあります。

内覧が苦にならない

購入希望者に内覧してもらうことが苦痛でない人は、仲介を選んだ方がよいでしょう。

仲介による売却は、購入希望者に部屋を内覧してもらう必要があります。そのため部屋を掃除し、訪れた購入希望者にその都度対応しなければなりません。それでも内覧の対応が苦にならないという人は仲介を選択しましょう。

不動産が売りやすい

よい立地にある不動産や築浅物件は、人気があるため仲介でも売れやすいです。そのため相場より高く売れる可能性があるため、仲介をおすすめします。

不動産買取の流れ

不動産買取がどのような流れで進むか説明します。

不動産会社の選定、査定

査定を依頼する不動産会社を探します。査定を希望する不動産の住所やマンション名、部屋番号、所有者の氏名、住宅ローンやその他借入額、売却希望期間の情報をまとめて、不動産会社に伝えます。

依頼を受けた不動産会社は、面積や所在地などの物件情報から査定する「机上査定」、もしくは実際に物件や周辺環境を見て査定する「訪問査定」を行い、査定価格を提示します。

売買契約の締結

提示された買取価格に納得がいけば、引き渡しの時期などの確認を行い、売買契約を締結します。

決済

登記の手続きのために必ず司法書士が同席し、権利証（登記識別情報）、本人確認などを行い、売主は買主（不動産会社）より手付金を引いた残代金を受領し、売主は鍵を引き渡します。

一般的に残代金の授受は売主指定の銀行口座へ振込にて行います。

確定申告

不動産を売却し利益がある場合には、確定申告を行い譲渡所得税を納めなければなりません。利益がなく損失が出た場合も軽減措置を受けられる可能性があるため、確定申告を行う方がよいでしょう。

なお確定申告を怠った場合、無申告加算税や延滞税を課されるため、忘れずに申告しなければなりません。

不動産買取が向いている人は？

不動産買取の概要やメリット、注意点について解説してきました。買取はスピーディに物件を売却でき、すぐに現金化できるというメリットがあります。

また、仲介手数料がかからず、内覧対応などの手間も発生しません。仲介に比べて買取価格は低くなる傾向がありますが、契約不適合責任がないのも強みです。物件を早く売却して計画的に引越ししたい方や、仲介では買い手がつきづらい場合などは、不動産買取を利用するとよいでしょう。

買取と仲介のメリット・デメリットを比較して、あなたにとって最適な選択をしてくださいね。

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インテリックスとは

リノベーションマンション事業を中心とした、不動産の仕入や企画、運営、販売、管理業務などを担うリノベーション総合企業。中古物件の自社販売や仲介、リノベーションはもちろん、リノベーション済み物件の販売、リノベーションを施してからの売却のお手伝いなど、さまざまなサービスでお客様の暮らしをサポートしています。

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インテリックスは、東京証券取引所スタンダード市場上場企業です。2005年の上場以来、お客様第一主義で数多くの取引を行ってきました。迷惑な営業電話も一切行いません。不動産の売却でお困りごとがあれば、お気軽にご相談ください。

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