中古マンションの維持費、修繕積立金について詳しく解説します

マンションを購入すると様々な維持費がかかってきます。

どのようなコストがかかるのか、近年不動産市場の中で占める割合が大きくなってきた中古マンションで注意すべき点を紹介します。

中古マンションの維持費とは

マンションを購入すると、毎月管理費や修繕積立金などの維持費がかかります。
これらの費用は、戸建てではかかりません。

また、固定資産税や都市計画税、火災保険などの費用も、マンションを所有している限り老後もかかります。

マンションの維持費は、マンションの築年数や立地、設備などによって異なります。
中古マンションの維持費もマンションによって異なりますが、中古マンションを検討するにあたって注意すべき点をご紹介いたします。

マンションの維持費の内訳

それではまず、マンションの維持費の主な内訳をご紹介します。

• 管理費：マンションの共用部分の日常的な管理や修繕にかかる費用
• 修繕積立金：マンションの建物や設備の大規模修繕に備える費用
• 固定資産税：マンションの所有者に課税される税金
• 都市計画税：マンションの所有者に課税される税金（課税するかどうかは市町村の判断によります）
• 火災保険：マンションの火災による損害を補償する保険
• 駐車場代・駐輪場代：マンションの駐車場・駐輪場を使用する場合に支払う費用

これらの費用は、マンションの所有者であれば支払う必要があり、各維持費の金額感は物件によって異なります。
マンションを購入する際には、これらの費用を十分に考慮しておくことが大切です。

本記事では中古マンションで特に気を付けたい修繕積立金を中心に紹介します。

修繕積立金について（※1）

修繕積立金とは、経年劣化等でマンションの外壁や屋根、エレベーター等の共用部分の維持・修繕を計画的に行うための費用を、毎月住民全員で積み立てていく制度のことです。

修繕積立金は、マンションを長期間にわたって良好な状態に維持しておくために必要です。
大規模修繕のタイミングは、国土交通省のガイドラインによると「12～15年に1回が目安」とされています。

国土交通省「平成30年度マンション総合調査」によると現在の修繕積立金の1㎡当たりの平均は月額178～218円となっています。
この場合、専有面積70㎡なら管理費は月額1万2,460円～15,260円、専有面積90㎡なら1万6020円～19,620円となります。

ただし、この金額はあくまでも国土交通省がアンケート調査を行ったマンションの平均額で、実際の金額はマンションの築年数や立地、設備などによって異なります。

中古マンションでは修繕積立金の積み立て額が不足している場合があります。
修繕積立金が不足している場合、将来修繕費を支払う際に区分所有者に大きな負担がかかる可能性があるため、事前に確認しておくことが大切です。

※1　国土交通省「平成30年度マンション総合調査」

中古マンションの修繕積立金が不足している理由

マンションの修繕積立金は、所有者全員の積立貯金のようなものであり、将来の大規模修繕に備えるためのものです。

しかし、大規模修繕工事の際に修繕積立金が足りないといった事態も少なからず生じています。

修繕積立金が足りない場合、所有者各々が一時金を拠出することで修繕できればいいのですが、全員が足並みをそろえて一時金を出せるケースは非常にまれです。
管理組合でローンを組んで大規模修繕にかかる費用を支払い、修繕積立金をアップすることでローンを返済をしていく手もあります。
しかし、毎月低額だった修繕積立金がいきなりアップすることになるため、管理組合総会で否決されてしまうケースも多いようです。

ではなぜ、修繕積立金不足という事態になってしまうのでしょうか。

まず考えられるのは、新築分譲時の設定金額が低かった場合です。

分譲時から年数が経過すれば社会情勢が変化し、当初予定していた工事費用が膨らむこともあります。
新築時の修繕計画を見直さないままでいると、大規模修繕工事の際に修繕積立金が足りないといった事態になってしまいます。

この他にも、マンションの老朽化に伴い、入居者が減り修繕積立金を収める人が減ったことや、修繕積立金の滞納者の発生により、計画通りの徴収ができないことが要因となるケースもあります。

こうした事態に対する注意喚起の為、国土交通省では5年程度ごとに長期修繕計画を見直し、修繕積立金の見直しを行うよう「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を定めています。
修繕積立金の見直しについては、見直しのタイミングで積立金が値上がりする可能性もある点に注意が必要です。

マンションの修繕積立金が値上がりする可能性があるケース

修繕積立金の値上がりの原因として、以下の3つがあげられます。

• 修繕積立金の初期設定価格が低い
• 段階増額積立方式を採用している
• 修繕費の相場の上昇

それぞれ、簡単に説明いたします。

修繕積立金の初期設定価格が低い

修繕積立金の初期設定価格が低すぎると、将来的に修繕費が値上がりする可能性があります。

国土交通省は平成23年4月に長期修繕計画が適切なものなのかを判断する目安として「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成していますが、それ以前の中古マンションでは、金額が低く設定されている可能性があります。

マンションの建物や設備は年々老朽化し、修繕費も増加します。
初期設定額が低いと積立額が足りなくなるので、結果として修繕積立金値上げに繋がります。

段階増額積立方式を採用している

修繕積立金の積立方式は、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の二つがあります。

均等積立方式は、必要は修繕費用を計画期間で割り、毎月同じ金額を支払う方式で、期間中は修繕積立金は変わりません。

一方、「段階増額積立方式」は、初期設定額を抑え段階的に増額していく方式です。
値上げのタイミングを分散させることで一時的に大きな負担をかけることはありませんが、積立金が徐々に値上がりすることが最初から決まっていることになります。

新築マンションの場合は、購入者の当初の月額負担を軽減するため、「段階増額積立方式」を採用している場合が多いです。

修繕費の相場の上昇

修繕費の相場は、マンションの築年数や立地、設備などによって異なりますが、修繕費の相場が上昇し、それに合わせて値上がりする場合もあります。

労働人口が減ることによる人手不足が人件費の高騰を促し、結果として修繕費の値上がりに繋がるという予測もあります。

また、建築費相場の上昇などにより工事費用が高騰すると、過去の見積額とは異なる為、修繕積立金の値上げが必要になります。

マンションの修繕費について調べるのに確認しておきたい書類

マンションを購入する際には、修繕積立金の値上がりを十分に考慮しておくことが大切です。

また、修繕積立金の不足や大規模修繕工事の状況にも注意しましょう。

このためには「長期修繕計画書」や「収支決算書」を確認し、『次の大規模工事はいつなのか』『修繕費が適切に使われているのか』を確認しておくことが重要です。

長期修繕計画書とは(※2)

長期修繕計画書とは、”将来予想される修繕工事の内容・時期等を計画し、必要な費用を算出し月々の修繕積立金を設定するために作成するもの”です。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には、「長期修繕計画」に基づいて修繕積立金の額を設定するべきとなっており、所有者は長期修繕計画から割り出された金額を、修繕積立金として毎月収めることになります。

マンションによっては、いまだに長期修繕計画を作成していないこともあるので、気になる物件がある方は確認することをおすすめします。

※2国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン(令和3年9月改訂)」

収支決算書

収支決算書は、マンションの管理組合が管理している書類で、マンションの収入と支出の状況をまとめたものです。
収支決算書から、以下のことが確認できます。

• 修繕工事に必要な費用を長期修繕計画の通りにきちんと積み立てできているか
• 今後、修繕費用が大幅に不足する可能性の有無

上記の書類は中古マンションを購入する際に管理組合や不動産会社に問い合わせると閲覧が可能です。
修繕積立金とあわせて確認しておくことがおすすめです。

マンションの管理や修繕状況は物件ごとに異なります。
物件を選ぶ際は立地や間取りなどに目が行きがちですが、長く住む為には修繕積立金などの維持費にも注目し、維持費を含めた月々の支払いに無理がないかを考えておくことが大切です。

修繕積立金は将来的に値上げの可能性もあるので、長期修繕計画などを事前に確認しておきましょう。

中古マンションをお探しの方は、ぜひ一度インテリックスへご相談ください。

インテリックスについて

インテリックスとは、リノベーションマンション事業を中心に、不動産の仕入れや企画、運営、販売、管理業務を担う総合企画会社です。

1995年7月に設立し、マンション購入に、新築か中古しか選択肢がなかった市場に「中古マンションリノベーション」という新しい市場を創造し、これまでに累計2万5千戸（2022年12月時点）の販売を行ってきました。

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参考文献

※1 国土交通省「平成30年度マンション総合調査」
※2　国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン(令和3年9月改訂)」