中古マンションのリノベーションとリノベーション済み中古マンション、それぞれのメリットについて紹介します
新築マンションに比べて価格が手頃な中古マンション。築年数が経っていてもリノベーションをすれば、快適な住まいが手に入るため、価格重視の方だけでなく、間取りや内装にこだわりたい方にも人気です。
中古マンションを選ぶときに気になるのが、リノベーションのタイミングです。すでにリノベーションされている物件を購入するか、購入してリノベーションを行うか、どちらの方が良いのでしょうか？
中古マンションリノベーションのメリット
中古マンションを購入する際に気になるのがリノベーションの有無で、築年数が経っている中古マンションの場合は特にその傾向が強まるのではないでしょうか。リフォームは古くなった箇所を元に戻すことを言いますが、リノベーションは、それだけでなく、今の暮らしに合わせて付加価値を付けることを言います。
中古マンションをリノベーションするメリットとしては、新築よりお手頃な価格で購入できること、内装にこだわってリノベーションができることが挙げられます。
また、マンションは駅に近いなど、利便性の高い場所から開発されてきたという背景があるため、新築より立地がよい場合が多いという点もメリットです。
リノベーション済みの中古マンションとそうでないマンションとでは、どのような違いがあるのでしょうか？ まずは、リノベ済・未リノベ・新築の違いについて見ていきましょう。
リノベ済・未リノベ・新築の3つを比較
マンションを購入する際に気になるポイントは人によって異なりますが、多くの方に共通している項目について比較してみました。
・住宅ローンについて
住宅ローンは物件の資産価値によっても借りやすさが変わってくるため、中古マンションよりも新築マンションの方がローンの審査が通りやすくなります。
また、未リノベの中古マンションの場合に注意したいのが、リノベーションをする際には住宅ローンとは別にリフォームローンを組む必要があることです。中には住宅ローンにリノベーション費用をまとめられる場合もありますが、この点は注意しましょう。
・検討のしやすさ
マンションは大きな買い物ですから、できるだけ検討材料は多く集めたいですよね。この点、新築は完成前に完売することも多いため、モデルルームでの内覧のみで、実際に住む部屋を内覧できません。そのため、モデルルームを見て購入するかどうかを決めなければならないほか、完成するまでは住むことができません。
一方、未リノベの中古マンションは、居住中のため内覧ができたとしても、細かいところまでチェックすることが難しいという難点があります。今住んでいる方が家具を置いている箇所については確認できないため、破損しているかどうかを黙視できないことも。また、購入後リノベーションを経るため、すぐに住むことができないという弱点があります。
その点、リノベーション済のマンションは、内覧時に室内をしっかり確認できるケースが多いため、検討しやすい点がメリットです。また、すぐに入居できる点もメリットの一つです。
・価格
中古マンションは新築に比べて築年数が経過しているため、一般的に新築よりも価格が下がる傾向があります。ただ、リノベーション済の中古マンションについては、リノベーション費用が価格に上乗せされることによって、一般的な中古マンションよりも価格が高めになることもあります。
リノベーション済中古マンションのメリット
もう少し詳しく、メリットについてみていきましょう。リノベーション済の中古マンションのメリットとして挙げられるのが、内覧できるので購入の判断がしやすいこと。内装や設備も一新されているため、新築に近いクオリティながら、新築に比べて価格が低く手が出しやすいのもメリットです。
また、先述の通り住宅ローンの他にリフォームローンを組む必要がないため、トータルコストが見えやすく、資金計画が立てやすい点もメリットと言えます。
リノベーションして売り出すということは、それなりに築年数が経過している物件であることが多いのですが、築年数が経過している物件は駅近や都心など、立地が良い場所に建っていることが多いものです。購入してすぐに住み始められるのもメリットの一つです。
リノベーション済中古マンションのデメリット
リノベーション済マンションは、リノベーションが行われた後の状態で内覧をするため施工の工程を確認することができません。修繕が必要な箇所がどのように修繕されているのか、設備が新しいものに変更されているのかについて、不動産会社に確認するなどして購入前にチェックするようにしたいところです。
間取りやデザインを自分の好きなように変更することが難しい点もデメリットです。築年数が経過している中古マンションの場合は電気の容量が少ないことも多いため、この点がカバーされているかもチェックしておきましょう。
未リノベのメリット
マンションを購入した後でリノベーションをする場合、自分の好きなように間取りや内装にこだわることができます。DIYが好きな方や住居にこだわりを反映させたい方、理想のイメージが固まっている方にとっては大きなメリットと言えます。
また、リノベーション済中古マンションと異なり、リノベーション費用が上乗せされていないため、価格が安い点もメリットです。
未リノベのデメリット
自由度が高くこだわりを反映させやすい反面、購入後にリノベーションを挟むため、すぐに引っ越すことができません。フルスケルトンリノベーションなど、かなり大きなリノベーションを実施する場合には、月単位で時間がかかることもあります。
また、住宅ローンの他にリフォームローンを組むなど、資金繰りを工夫しなければならない点もデメリットと言えそうです。この点は、リノベーション費用を含めて住宅ローン１本で借りられる金融機関を探してみるのも良い方法です。
新築のメリット
新築のメリットは、やはり設備や内装が最新であること。
特に近年は、住宅の省エネ化が進められていますが、省エネ基準に適合している住宅は光熱費を低く抑えられ、かつ気密性や断熱性などに優れているため、季節問わず快適に過ごすことができます。また、住宅ローンの審査に通りやすい点もメリットです。
新築のデメリット
デメリットとしては、中古マンションに比べて価格が高いこと、完成前に売り出されることが多く、間取り図や周辺環境だけで判断しなければならないことなどが挙げられます。また、基本的に内装や間取りを大幅に変更できないのもデメリットと言えます。
また、駅近などの立地のよい場所にはすでにマンションが建っていることが多く、中古マンションに比べると立地がいいとは言えない点もデメリットの一つです。
リノベーション済中古マンションの選び方・確認事項
ここからは、リノベ済中古マンションと未リノベ中古マンション、それぞれの選び方や、選ぶときに注意したいポイントについてまとめました。まずは、リノベーション済中古マンションの選び方と注意点についてです。
新耐震基準に適合しているか
耐震基準は建築基準法という法律で設定されています。耐震基準ですが、1981年に法改正が行われたときに大きく変更されました。この法改正を境に、それ以前の耐震基準については「旧耐震基準」これ以降は「新耐震基準」と呼ばれるようになっています。
中古マンションの中には、新耐震基準に適合していないマンションも多くあり、耐震補強工事や建替えなどの可能性があるため注意しましょう。
建て替え計画の有無
住宅は老朽化が避けられません。2021年からは、法律によって建替えの決議の要件などが緩和されたこともあり、築年数が経過しているマンションの中には、立て替え計画が立ち上がっているマンションもあります。
建て替えはリノベーションとは関係なく必要となるため、検討しているマンションが築40年、50年を経過している物件の場合は、建て替え計画の有無もチェックしたいところです。
立地や間取り以外の要素
中古マンションはリノベーションによって快適に暮らせるように間取りや内装を変更することができますが、変えられないのが周辺環境や立地、それからマンション全体の設備です。
特に先述した電気容量は注意が必要です。マンションは戸建てと違い、マンション全体で使用できる電気の容量が決められています。中古マンションで築年数が経過しているマンションの場合、電気容量が小さい場合があるため事前に確認しましょう。
共用部分の状態
外観や内装、設備以外にもチェックしておきたいのが、エントランスや自転車置き場などの共用部分です。リノベーションして内装が理想通りになったとしても、エントランスにゴミが散らかっていたり、ゴミ捨てのルールを守らない人によってゴミ捨て場がいつも汚かったりすると、生活の質が下がってしまう可能性も。
共用部分に清潔感があるか、きちんと管理されているかも確認しておきましょう。
マンションの維持管理がしっかりしているか
マンションを購入すると、管理費や修繕積立金などを徴収されます。これらはマンションの維持管理のために必要な資金です。例えば修繕積立金が不足してしまうと必要な修繕を行うことができなくなってしまいます。
少なくとも築15年以上が経過している中古マンションを検討するときには、過去に適切な改修工事や修繕工事が行われているかどうかを確認しましょう。仮にこうした工事が行われていない場合は、理由も確認することをおすすめします。
リノベーション内容がマンションの管理規約に違反しないか
マンションによっては、カーペットをフローリングに変えてはならないなど、管理規約によってリノベーション内容に制限がかかっていることがあります。
そのため、行われているリノベーションが管理規約に違反していないかを確認しておきましょう。もしも違反している場合、購入後に是正工事が必要になるおそれもあります。
専有部分の図面等があるか
リノベーション済の中古マンションを購入する場合でも、将来さらにリノベーションをする可能性もあります。
将来リノベーションを実施するときにも給水管や配管の位置や専有部分の確認等が必要になるため、図面やリノベーション工事中のスケルトン時の写真などがあれば、手に入れておきましょう。
配線や給排水管など、見えないところもチェックしよう
壁紙や扉、浴槽やキッチンなど、目に見える部分についてはリノベーションが適切に行われたかを確認しやすいものです。
しかし、配管や給排水管など、隠れた部分が適切に修繕や設備の入れ替えなどの処理が行われているか見えにくいものです。リノベーション工事を行った事業者や不動産業者などに確認しておきましょう。
リノベーション施工会社を確認する
リノベーションが済んだ後も、設備が故障したり不具合が生じたりする可能性はあります。何か起きたときにすぐに対処してもらえるよう、リノベーションを実施した会社の情報はもらっておきましょう。
また、リノベーション後のアフターサービスがあるかどうかについても、契約する前に確認しておくことが重要です。
未リノベ中古マンションの選び方
リノベーション済の中古マンションを選ぶときの注意点について見ていきました。続いては、リノベーションが済んでいないマンションを購入し、購入後にリノベーションをする場合のマンションの選び方や注意点について解説します。
リノベーションが済んでいない中古マンションを選ぶ際、「どうせリノベーションするから、そこまでしっかり確認しなくてもいいだろう」と思う方もいます。
しかし、リノベーションでカバーできることとできないこともあります。どういった点に注意して中古マンションを選べばよいでしょうか。
中古マンションを選ぶ際の注意点
マンションの場合は一軒家と違い、専有部分と共有部分に分かれています。ほとんどの中古マンションにおいて、窓・玄関扉・バルコニーは共有部分です。
リノベーションができる部分はあくまで専有部分のみ。知らずに共有部分をリノベーションしてしまわないよう、事前に確認しておくことが重要です。
理想の間取りを実現できそうか
構造上または管理規約上で、間取りの変更や設備の変更が制限されることがあります。
例えば、カーペットをフローリングにすることが禁じられている、床の遮音等級が定められているなどの他、工事の際の申請方法や期間なども管理規約で定められている場合があります。これを知らずに、単に図面やマンションの概要だけを見て選んでしまうと、購入後に求めているリノベーションが実現できず、買ったことを後悔する可能性もあります。
購入時に具体的にリノベーションの内容までイメージするのは難しいかもしれませんが、できるだけ図面や管理規約を見ながら、担当者や専門家に相談するなどして検討していきましょう。
断熱性や気密性は十分か
断熱性や気密性が低い物件の場合、冷暖房が効きにくい・冬場に結露が発生しやすいなどの難点があります。
快適な住環境を整えるために、断熱性や気密性を高めるための工事が必要になることも。こうした工事は一般的なリフォームやリノベーションに比べて費用が高くなりやすいものです。
断熱性や気密性は十分か、もし工事をするとしたらどれくらいの費用がかかりそうかなど、事前に不動産業者などに確認しておきましょう。
新耐震基準を満たしているか
築年数が古い中古マンションの場合、旧耐震基準のままで新耐震基準に適合していないことも少なくありません。旧耐震基準のマンションでは、住宅ローンの審査に違いが出るケースがあります。
中古マンションで住宅ローン控除を利用する際には、次のような要件を満たす必要があります。住宅ローン控除を受ける際に耐震基準を満たしていなければ、控除が受けられない可能性があります。
・中古住宅の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。
・特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
・この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。
・住宅の床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
・住宅ローンの借入期間が10年以上あること。
・贈与による住宅の取得でないこと。
・昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。または現行の耐震基準に適合していること。
管理費や維持費
マンションの場合は、一軒家と違って管理費・修繕積立金が発生します。また、マンションによっては、駐車場・トランクルームなど共用部分の使用料が必須となることもあるため、事前に確認することが重要です。これらは毎月の支払に影響するランニングコストです。資金計画にも事前に入れておきましょう。
もう一つ確認しておきたいのが、修繕積立金がマイナスになっていないかどうかです。修繕積立金が不足していると、修繕が必要なときに十分な修繕ができません。マンションの資産価値も下がってしまいますから、この点もチェックしておきたいところです。
中古マンションのリノベーションで注意するべきこと
中古マンションのリノベーションを行う際に注意するべきことについて解説します。
物件と工事費用のバランス
中古マンションを購入してリノベーションしようと考えているのであれば、物件価格だけでなく、リノベーションの工事費用についても早めに見積もりを出しておき、ある程度の予算を出しておきましょう。
物件そのものの価格が安くかったとしても、リノベーションに大きな費用がかかってしまうのであれば、元々のスペックが高い別の中古マンションや新築マンションを探した方が良いかもしれません。
将来リフォームをする可能性も想定したい
大きくリノベーションする際には、子どもが生まれたときにも使いやすいような間取りにしておく、まだ40代だけれど将来的に必要になる可能性を考えて、バリアフリーにしておくなど、現時点の快適性だけでなく、10年、20年先のことも視野に入れておきましょう。
また、途中で予定が変わって物件を売却して住み替える可能性もありますから、売却する際に有利になるように、という視点も持っておくと有益です。
収納量
単身世帯の方が結婚したり、夫婦2人暮らしの世帯で子どもが生まれたりと、将来的に家族が増える可能性に備えて、収納量は確保しておきたいものです。
一方で、収納を作りすぎても居住スペースが狭くなってしまいます。居住スペースと収納スペースをどのように確保するか、バランスを考えることも重要です。その際には、物の量や導線もを考慮して間取りを決めるとよいでしょう。
インテリックスについて
築年数が古いマンションの売買はトラブルがつきものだった1990年代。お客様に安心してお住まい頂ける中古マンションを提供する事業を行うリノベーションのリーディングカンパニーとしてインテリックスは1995年に設立しました。
以来約20年以上にわたり、リノベーション業界をけん引してきました。近年ではリノベーションで培ってきた目利き力を活かし、グループ一丸となって不動産に関連するさまざまなソリューションを提供。リノベーションを中心に、金融、ITなどの先進領域を融合させながら新たなビジネスを次々と生み出しています。
インテリックスのリノヴェックスマンションについて
インテリックスがリノベーション済マンションとして提供しているのが「リノヴェックスマンション」です。
リノヴェックスマンションは、築年数が経過した中古マンションを自社で買い取り、立地や条件が異なる住戸ひとつ一つ丁寧に今の時代にあったリノベーションを行っています。
さらに最長20年のアフターサービス保証で、お客様に長く安心してお住まい頂けます。（給排水管を新規交換した場合）
2003年10月に商標登録して以来、20年以上に渡りお客様に支持されてきたリノヴェックスマンション。今では当たり前になった「新築」でも「中古」でもない「リノベーションマンション」というカテゴリーを新たに創出しました。
実績と品質
インテリックスが販売してきたリノヴェックスマンションの販売累計戸数は、2万戸以上。（2023年5月現在）また、厳しい品質基準を満たした優良なリノベーション物件に与えられる「R1住宅」の発行件数も、3年連続1位を獲得しています。（2023年6月現在）
インテリックスがこだわるのは、徹底したリノベーション品質です。構造や条件が異なるマンション一つひとつ丁寧に調査・準備・工事を行い、厳しい検査をクリアしてリノヴェックスマンションが創られます。検査項目は約300ヵ所にものぼります。
アフターサービス保証
インテリックスでは、安心して長く住んでいただけるよう、業界で初めて「アフターサービス保証」を導入しました。水漏れや建付けなど、さまざまな不具合に対してアフターサービス保証を準備しています。保証期間は最長20年。（給排水管を新規交換した場合）
また、インテリックスのリノヴェックスマンションは、定期点検やメンテナンス、将来の売却に役立つ住宅履歴をお渡ししています。
手厚いアフターサービス保証が行えるのは、自社内にアフターサービスに関する専門部署を持っているからです。お客様にお渡しする住宅履歴には、どのようなリノベーションを行ったかを記録し、データで保管しています。
さらにお客さまからいただいたご意見や要望についても社内にデータとして蓄積することによって、アフターサービス保証や施工に関する品質向上に努めています。
インテリックスのリノベーション済マンション
インテリックスのリノベーション済マンション
中古マンションのリノベーション（工事）
インテリックスグループでは、「リノベーション済マンションだけでなく、購入済の物件をリノベーションしたい」「物件探しからリノベーションをワンストップで行いたい」「自宅をリノベーションしたい」など、さまざまなニーズに対応しています。
それが可能なのは、2万戸以上の施工データを蓄積・共有しているからです。
そこから誕生したのが、使用上問題はないけれど、これ以上縮めてしまうと使いづらい、機能性を失わないギリギリの寸法「最小寸法」。限りある専有面積の中で、生活動線を考慮した「最小寸法」で無駄なくスペースを使い切れば、豊かなスペースが生まれ快適な空間を創ることが出来ます。
リノベーションノウハウは、事細かに記載された設計・竣工検査をはじめとする多くのマニュアルになっています。そのマニュアルが設計担当者から施工現場まで共有されているから、高い施工品質を保つことができます。
購入してリノベーション
中古マンションを購入してからリノベーションを行う際には、できるだけ不要なコストは抑えたいもの。そこで、現状のまま残して活用できる部分と残すことができない部分を確実に判断してリノベーションに反映します。
また、ファイナンシャルプランナーによるライフプラン提案サービスを提供することで、住宅購入やリノベーションに関するお客さまの不安や悩みに向きあいます。さらに、社内スタッフに加えて専門性の高い設計士と提携し、お客様のご希望に沿ったデザインやプランをご提案します。
中古マンションを購入する際に気になるのは、希望しているリノベーションが可能かどうかという点ではないでしょうか。物件探しから行う場合には、物件内覧にリノベーション知識豊富なスタッフの同行などのサポートもいたします。
また、リノベーション費用と物件購入費用をまとめて借りられるご提案も可能です。
インテリックスグループでは、これまで2万戸以上のリノベーションを行ってきた知見を生かし、お客さまに寄り添い最適なサポートをいたします。
自宅リノベーション
自宅をリノベーションする際には、お客様の要望を伺ったうえで最適なプランをご提案いたします。また、引っ越しやお荷物の一時預けまでワンストップでお任せいただけるほか、仮住まいの手配も対応可能です。
自宅リノベーションをされるお客さまの中には、工事中の音によってご近所の方に迷惑がかかるのではないかと心配されるお客さまも多いもの。インテリックスグループでは、ご近所様へのご挨拶なども対応いたします。
まとめ
中古住宅を選ぶ際には、リノベーションが済んでいる物件を選ぶのか、それとも物件を購入してからリノベーションをするのか迷うところもあるかもしれません。今回の記事では、それぞれのメリットやデメリットについてお伝えしました。
また、築年数が経っている物件についてはリノベーションそのものの費用や条件の他、管理規約やマンション全体の維持管理状況についてもチェックしておきたいところです。ライフスタイルや予算、立地などを総合的に判断し、専門家の意見も参考にしながら、物件を探していきましょう。
