省エネ基準適合住宅に適応する中古マンションとは？メリットや条件も解説

カーボンニュートラルが国を挙げて進められる中、住宅についても省エネ化が進められています。日本では1979年に省エネに関する法律が制定され、これまで何度も改正されてきました。そのため中古マンションの中には、現時点での省エネ基準を満たさないものも多々あります。

省エネ基準適合住宅として扱われると、税制などで有利な取扱いがなされます。中古マンションが省エネ適合住宅になる条件とは、どのようなものなのでしょうか？

省エネ基準適合住宅とは

熱いお湯を沸かすとき、氷を火にかけて温めるよりもぬるま湯を温める方が、必要なエネルギーは少なくて済みますね。住宅も同じで、断熱性や気密性に優れた住宅の方が、少ないエネルギー消費で室内を過ごしやすい気温に整えることができます。つまり省エネ住宅の方が、冬は暖かく、夏は涼しく室内を保ちやすいのです。

省エネ住宅は、そこに住む人が快適に暮らせるだけでなく、CO2の削減にもつながります。日本では、2050年カーボンニュートラルの実現を目指すなど、国をあげて省エネに取り組んでいます。

その一環として、2025年4月からは、全ての新築住宅・非住宅において、建築物省エネ法によって定められている建築物のエネルギー消費性能基準（省エネ基準）に適合することが義務化されます。

では、どのような条件を満たせば省エネ住宅と言えるのでしょうか？ここでは、省エネ基準適合住宅の概要や、省エネ基準適合の条件について解説します。

快適な省エネ住宅が備えている3つの性能とは

エネルギー消費量を抑えつつ快適な住宅にするためには、断熱性・日射遮蔽性・気密性という三つのポイントがあります。断熱・日射・気密は、省エネ基準適合住宅の基準ともなっています。

・断熱性

室内と外の熱が行き来しないように遮断することを「断熱」と言います。断熱性が高い住宅は、室内の気温が外の気温に影響されにくくなります。

・日射遮蔽性

日射は、太陽から放射される熱エネルギーのこと。夜間よりも日中の方が気温が高いのは、日射によるものです。夏場は日射によって室内の気温が高くなりやすいため、日射遮蔽性能を高めることによって、通常よりも少ないエネルギーで室内を快適に保ちます。

・気密性

隙間が多い家は、外から空気や熱が入ってきやすくなります。そのため、冬は寒く、夏は暑くなりやすいものです。気密性を高めることにより、室内を快適に保つことができます。

これらの3つのポイントが、省エネ基準適合住宅の基準に関連しています。

省エネ基準適合住宅の基準は2つ

省エネ住宅の基準については「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」で定められています。そして、省エネ住宅かどうかは「一次エネルギー消費量基準」と「外皮基準」という2つの基準で判断します。

一次エネルギーとは、石油や石炭、原子力、太陽光など、自然から直接得られるエネルギー消費量基準のこと。一次エネルギー消費性能を「BEI」という単位で表します。また、エネルギー消費量については、主に空調・換気・照明・給湯の消費量で算出します。

一次エネルギー消費性能の計算式 

BEI(一次エネルギー消費性能)　＝　設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量 

設計一次エネルギー消費量　・・・　建物が実際に使用すると見込まれる一次エネルギーの総量 
基準一次エネルギー消費量　・・・　同じ用途の建物が満たすべきエネルギー消費の基準量

※事務機器等／家電等エネルギー消費量（通称：「その他一次エネルギー消費量」 ）は除く   

BEIの数値は、小さいほど性能がよいとされ、省エネ基準とされる数値は、BEI ≦ 1.0 と定められています。 

一次エネルギー消費量等級	BEI 数値
等級6	0.8以下
等級5	0.9以下
等級4	1.0以下
等級1	1.1以下

外皮基準とは、外皮（外壁や窓、屋根など）の表面積あたりの熱の損失量（外皮性能）が基準値を下回ることを指します。外皮基準の基準値は全国一律ではなく、気候条件によって8つの地域に分けられており、地域区分別に規定されています。

外皮基準はUA値_{（ユーエーチ）}と（外皮平均熱貫流率）ηAC値_{（イータ・エー・シーチ）}（冷房期の平均日射熱取得率）によって構成されています。UA値が小さいほど断熱性が高く、ηAC値が小さいほど日射遮蔽性が高いとされています。

ちなみに、再生可能エネルギーを導入することによって一次エネルギー消費量の収支をゼロにしたのが「ゼロエネルギーハウス（ZEH）」です。ZEHは、「目指すべき最終の水準」とされています。

*1 一戸建ての住宅にあっては １、２、３、４、５、６又は７ 。（７は地域の区分が８地域以外の 地域である場合に限る。）
*2 地域の区分が８地域 である場合にあっては等級６、 共同住宅等にあっては等級５の場 合に、外皮平均熱貫流率（単位を Ｗ／（㎡・Ｋ）とし、地域の区分 の８地域を除く。
*3 地域の区分の １、２、３及び４地域を除く。

中古マンションが省エネ基準適合住宅の対象となるためには

省エネ住宅は、断熱等性能等級4以上、さらに一次エネルギー消費量等級4以上の住宅を指します。等級3以下のものは、省エネ住宅と呼ぶことはできません。

また、長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅は省エネ基準適合住宅とは異なります。

住宅の種類		住宅性能表示制度
		断熱等性能等級	一次エネルギー消費量等級
省エネ基準適合住宅		4	4
ZEH（ZEH水準）		5	6
認定住宅	低炭素住宅	5	6
	長期優良住宅	5	6

・省エネ基準適合住宅
断熱等性能等級・一次エネルギー消費量がともに等級4以上の住宅を指します。

建設時には省エネ基準適合住宅の基準を満たさない場合でも、リフォームやリノベーションによって省エネ住宅にできることがあります。

・ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準省エネ住宅
「再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」のこと。マンションのZEHとしては、「ZEH-M」「Nearly ZEH-M」「ZEH-M Ready」「ZEH-M Oriented」の4種類があります。

■住棟での評価 

種類	断熱性能 ※1	省エネ率（再エネ除く） ※2	省エネ率 （再エネ含む） ※3	住棟評価における目指すべき水準
ZEH-M	強化外皮基準 (ZEH基準)	20%	100%以上	1-3階建
Nearly ZEH-M			75%以上100%未満
ZEH-M Ready			50%以上75%未満	4-5階建
ZEH-M Oriented			再エネの導入は必要ない	6階建以上

※1　全住戸で以下達成
※2　共用部含む全住棟で以下を達成 
※3　共用部含む全住棟で以下を達成 

■住戸での評価 

種類	断熱性能 ※4	省エネ率 （再エネ除く） ※5	省エネ率（再エネ含む） ※6
ZEH-M	強化外皮基準 (ZEH基準)	20%	100%以上
Nearly ZEH-M			75%以上100%未満
ZEH-M Ready			50%以上75%未満
ZEH-M Oriented			再エネの導入は必要ない

※4　当該住戸で以下を達成
※5　当該住戸で以下を達成 
※6　当該住戸で以下を達成 

・低炭素住宅
二酸化炭素の排出を減らす対策が取られている住宅のこと。「都市の低炭素化の促進に関する法律」（エコまち法）の「低炭素建築物新築等計画の認定制度」(低炭素建築物認定制度)に適合する住宅を「認定低炭素住宅」と呼びます。

・長期優良住宅
長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅のこと。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、耐震やバリアフリーなどの観点で認定されます。

長期優良住宅も省エネ適合住宅と同様に住宅ローン控除や登録免許税の優遇措置を受けることができるほか、金融機関によっては住宅ローンの金利優遇を受けられることがあります。

ちなみに新築の長期優良住宅の断熱性能は、ZEH相当、つまり断熱性能等級5と同等のレベルを要求されます。

省エネ基準適合住宅に適応した中古マンションのメリット

国も推進している省エネ住宅ですが、省エネ基準適合住宅の中古マンションにはどのようなメリットがあるのでしょうか？具体的なメリットについて解説します。

光熱費が安い

世界情勢によって光熱費が高騰し、家計に大きな打撃を与えたことは記憶に新しいのではないでしょうか。

この点、高断熱・高気密・高日射遮蔽性を備える省エネ基準適合住宅に適応した中古マンションであれば、省エネ基準適合住宅に適応していないマンションに比べて光熱費を低く抑えることが可能になります。

家庭で消費される電力のうち、最も消費電力が高いとされているのがエアコンなどの冷暖房機器です。

寒冷地や温暖地など、外の気温と快適に過ごせる温度との差が大きくなりやすい地域においては特に、省エネ基準適合住宅に適応したマンションにするメリットが大きいといえます。

室内環境が快適

省エネ基準適合住宅は一般的な住宅に比べると、夏は涼しく、冬は温かい室内環境が整いやすくなります。季節を問わず快適な環境で過ごせるため、急な温度変化によって体調を崩してしまい、風邪を引いたり体調を崩したりといったことが減ります。

ある調査によれば、室温が心電図の異常所見や総コレステロール値、喘息にも影響することが分かっています。終日快適に過ごすことができるため、睡眠の質が向上することも期待できます。

また、浴室や脱衣所と室内の温度差が大きいと、ヒートショックなどの入浴事故のリスクが高まってしまいます。この点、省エネ基準適合住宅では温度差が小さくなるため、入浴事故のリスクも低減します。

資産価値が高い

省エネ基準適合住宅はそれ以外の住宅に比べて、光熱費のランニングコストが低く抑えられます。

さらに、気密性や日射遮蔽性などが高く快適に過ごしやすいことから、実際に暮らした際のQOLを高められるというメリットがあります。そのため売却時にも省エネ基準適合住宅ではない住宅に比べて高く評価されやすく、総じて資産価値が高いといえます。

また、省エネ基準に適合しない新築住宅では住宅ローン控除を受けることができません。中古マンションは省エネ基準適合住宅でなくても住宅ローン控除を受けることができますが、2024年より控除金額が減額されました。_{（子育て世帯・若者夫婦除く）}

中古マンションを売却する際、省エネ基準適合住宅のほうが控除額が多くなるため売却しやすくなることが想定されます。将来的に、金融機関が融資を行う際に省エネ基準適合住宅かどうかを判断要素に加える可能性も否定できません。

住宅ローン控除が受けられる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合に、住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される制度のことです。
中古マンションで住宅ローン控除を利用する際には、次のような要件を満たす必要があります。

・中古住宅の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。
・特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
・この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。
・住宅の床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
・住宅ローンの借入期間が10年以上あること。
・贈与による住宅の取得でないこと。
・昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。または現行の耐震基準に適合していること。

また既存住宅については、省エネ基準適合住宅の場合は住宅ローン控除の対象となる借入額は最大3,000万円となっており、その他の住宅に比べて借入限度額の枠が大きいというメリットがあります。

省エネ基準適合住宅に適応した中古マンションのデメリット

多くのメリットがある省エネ基準適合住宅の中古マンションですが、選ぶ際に知っておきたいのがデメリット。
具体的なデメリットについて把握した上で、選ぶことが重要です。ここではデメリットについて解説します。

価格が高い

省エネ基準に適合していない中古マンションを省エネ基準適合住宅にするためには、省エネ基準に適合させるためのリノベーションを行う必要があります。リノベーションによって省エネ基準適合住宅に適合させる際にはリノベーションの費用が発生します。その費用は価格に上乗せされることになるため、一般的な中古マンションに比べると、売出価格や取引価格が高くなる傾向にあります。

依頼できる業者が限定される

2025年4月からは、新築住宅・非住宅において、長期優良住宅などの省エネ基準に適合することが義務づけられます。そのため、2025年以降は省エネ基準に適合した中古マンションも増えていくでしょう。

しかし現時点では、まだまだ省エネ基準に適合している中古マンションの数は多いとはいえません。

例えば長期優良住宅に関しては、認定実績の累計が令和3年までで25,986戸となっています。ですから、住みたい地域に省エネ基準に適合している中古マンションがない方もいるかもしれません。

また、省エネ基準に適合するように中古マンションをリノベーションすることができる業者はまだまだ限られており、業者を探すのも一苦労です。

省エネ基準適合住宅のマンションはどうやって確認する？

中古マンション市場において省エネ基準適合住宅であることは強みとなるため、「住宅性能評価」を取得している場合があります。

住宅性能評価とは、「国土交通大臣に登録した第三者評価機関が全国共通ルールのもと、住宅の性能を公平な立場で評価し、その結果を表示した書面」のことです。設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書があり、建設住宅性能評価書は、マンションの施工中および竣工時に現場検査を行って作成します。

この制度が始まったときは新築住宅が対象でしたが、追って中古住宅も住宅性能評価の対象になりました。

中古マンションの場合は、現況検査を受けることで「既存住宅の性能評価」を取得することができます。現況調査に加え、オプションで個別性能評価を行うことにより、新築と同程度の性能評価を得ることができます。

住宅性能評価を取得しているか、省エネ基準適合住宅であるかについては、不動産会社の担当者に尋ねるのが近道です。物件が紹介されているホームページを見て確認する方法もありますが、省エネ基準適合住宅であることが掲載されていないこともあるため、ホームページだけで判断するのは早計です。

インテリックスについて

築年数が古いマンションの売買はトラブルがつきものだった1990年代。お客様に安心してお住まい頂ける中古マンションを提供する事業を行うリノベーションのリーディングカンパニーとしてインテリックスは1995年に設立しました。以来約20年以上にわたり、リノベーション業界をけん引してきました。

近年ではリノベーションで培ってきた目利き力を活かし不動産に関連するさまざまなソリューションを提供。リノベーションを中心に、金融、ITなどの先進領域を融合させながら新たなビジネスを次々と生み出しています。

インテリックスのリノヴェックスマンションについて

インテリックスがリノベーション済マンションとして提供しているのが「リノヴェックスマンション」です。
リノヴェックスマンションは、築年数が経過した中古マンションを自社で買い取り、立地や条件が異なる住戸ひとつ一つ丁寧に今の時代にあったリノベーションを行っています。

さらに最長20年のアフターサービス保証で、お客様に長く安心してお住まい頂けます。_{（給排水管新規交換の場合）}

2003年10月に商標登録して以来、20年以上に渡りお客様に支持されてきたリノヴェックスマンション。今では当たり前になった「新築」でも「中古」でもない「リノベーションマンション」というカテゴリーを新たに創出しました。

インテリックスが販売してきたリノヴェックスマンションの販売累計戸数は、2万戸以上。_{（2023年5月現在）}また、厳しい品質基準を満たした優良なリノベーション物件に与えられる「R1住宅」の発行件数も、3年連続1位を獲得しています。_{（2023年6月現在）}

インテリックスがこだわるのは、徹底したリノベーション品質です。構造や条件が異なるマンション一つひとつ丁寧に調査・準備・工事を行い、検査項目が約300ヵ所にものぼる厳しい検査をクリアしてリノヴェックスマンションが創られます。

リノヴェックスマンションの省エネ基準適合住宅「エコキューブ」

中古マンションを購入する際には、住んでからのランニングコストや資産価値などを鑑みて省エネ基準適合住宅を選びたいと考える方も多いのではないでしょうか。リノヴェックスマンションの中にも、省エネ基準適合住宅としてリノベーションを行った物件「エコキューブ」を取り扱っています。

省エネ基準適合住宅（買取再販）は住宅ローン控除における借入限度額が最大4,000万円までとなり、その他の住宅に比べて高くなります。リノヴェックスマンションで省エネ基準適合住宅として扱われる物件についても、要件を満たすものについては住宅ローン控除の対象です。^＊4

また、省エネ基準適合住宅かどうかについては、販売図面やホームページで表示しています。

＊4 すべての物件に適用されるものではありません。詳しくは物件ごとにお問合せください。

買取再販住宅と中古住宅では住宅ローン控除の条件が変わる

省エネ基準適合住宅となる中古マンションには買取再販住宅と既存住宅（中古住宅）があり、住宅ローン控除における条件が異なります。

	住宅の種類	2023年入居	2024年入居	2025年入居
新築住宅・買取再販	長期優良住宅・ 低炭素住宅	5000万円	4500万円   (子育て世帯・若者夫婦世帯向け5000万円)	2024年と同じ方向性で検討
	ZEH水準省エネ住宅	4500万円	3500万円   (子育て世帯・若者夫婦世帯向け4500万円)	同上
	省エネ基準適合住宅	4000万円	3000万円   (子育て世帯・若者夫婦世帯向け4000万円)
	その他の住宅  （既存住宅「その他の住宅」の場合）	3000万円	0円   (2023年迄に新築の建築確認は2000万円)
既存住宅	長期優良住宅・ 低炭素住宅・ ZEH水準省エネ住宅・ 省エネ基準適合住宅	3000万
	その他の住宅	2000万
控除期間	新築住宅・買取再販	13年  (「その他の住宅」は、2024年以降入居の場合10年)
	既存住宅	10年

買取再販住宅の方が、既存住宅（中古住宅）に比べて控除期間も長く、子育て世帯・若者夫婦世帯だと借入限度額が多く設定されています。インテリックスのリノヴェックスマンションで買取再販住宅と省エネ基準適合住宅に該当するものは、住宅ローン控除の観点からも利点が大きいといえます。

まとめ　

2024年より新築住宅において住宅ローン控除を受ける際には、省エネ基準適合住宅であることが必要となりました。中古マンションを含む中古住宅においては省エネ基準適合住宅であることは必須ではないものの、省エネ性能を備えた中古マンションの需要は今後高まることが予想されます。

これから中古マンションを購入する場合、検討しているマンションが省エネ基準適合住宅として建設されている物件を探すか、またはリフォームやリノベーションによって省エネ基準に適合している物件を探すことになります。

しかし省エネ基準適合住宅であるかどうかを調べるのは簡単ではありません。

インテリックスのリノヴェックスマンションは、要件を満たす物件について買取再販住宅^＊5としてお客さまに販売しており、住宅ローン控除申請対象の省エネ基準適合住宅^＊5は、ホームページや販売図面に記載しています。省エネ基準適合住宅をお探しの方はぜひお問合せください。

＊5 すべてのリノヴェックスマンションが該当するものではありません。