空き家の売却のポイントを解説。売却を急ぐなら買取がおすすめ。

空き家の売却には複数の方法があり、それぞれメリット・デメリットや具体的な売却の流れが異なります。

しかし、それぞれの方法や特徴について詳しく理解しているという方は、あまり多くはないのではないでしょうか。ここでは、空き家の売却の各方法から、そのメリット・デメリット、その他空き家売却の際の注意点などについて、詳しく解説していきます。

空き家の売却の方法と特徴

まずは空き家の売却の方法とそれぞれの特徴について見ていきましょう。

空き家の売却には、仲介を利用して建物付きまたは更地にして売却する方法、そして買取業者に依頼して売却する方法の3種類があります。以下で、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

①建物付きで売却

空き家の売却でも最もオーソドックスな手法と言えるのが、建物付きで売却する方法です。どのようなメリットやデメリットがあるのか、詳しく見ていきます。

中古住宅として販売できる

建物付きで売却する場合、例え空き家であっても中古物件として販売することができます。

中古物件としての販売であれば、一般的な中古物件の販売と仕組みは同じなため、売主にとっても買主にとっても流れがイメージしやすく、物件や土地の魅力をしっかりとアピールしながら販売することができるでしょう。

ニーズが期待できる

中古住宅は新築住宅に比べて安く、家の購入費用を抑えたいという人からのニーズが期待できます。

加えて、価格が安い分をリフォームやリノベーションに回すことができるため、新築物件では自分の理想の家が見つからなかったという人にも、魅力を感じてもらうことが可能。さまざまなライフスタイルや働き方が現れ、また物価高などの影響もあり、中古住宅のニーズは年々高まってきています。

古家付き土地として販売する場合

中古住宅として売るには築年数が経ちすぎている物件の場合には、古家付き土地として販売することも可能です。

古家付き土地としての販売であれば、解体費を自身で用意する必要はありませんし、住宅が付いているため固定資産税が上がってしまうことがなく、少ない負担で売却活動を進めることができるでしょう。

手間がかからない一方で、買い手がつきにくいことも

古家付き土地での販売は、売主の負担が少ない分、買主が解体やリノベーションを行うことが必須になります。

そのため、その部分が負担となって買い手がつきにくくなってしまうことも。場合によっては、買主の負担を前提とした低めの価格設定が必要になることもあるかもしれません。

②更地にして売却

自身で空き家を解体し、更地にしてから売却するという方法もあります。どのようなメリット・デメリットがあるのか、以下に解説します。

解体費が発生するが、買い手がつきやすい

更地にして売却する場合、解体費を自身で用意しなければなりませんが、その分買主に負担を背負わせる必要がないため、古家付き土地として販売するより買い手が付きやすくなる可能性が高いのが大きなメリットです。

うまく行けば、解体費用を加味した強気の価格設定でも買主が現れるかもしれません。

再建築が可能な物件か確認が必要

都市計画区域と準都市計画区域内にある土地は、建築基準法によって敷地に一定条件の道路が接していなければならない接道義務が設けられており、その条件を満たせていない土地に家を建てることはできません。

そのため、もしも更地にしたのが再建築不可の土地だった場合、新たに家を建てることができないため、売却するのが非常に困難になってしまいます。

更地にすることを検討している場合は、その土地が再建築可能かどうかを必ずチェックするようにしてください。

解体して売れなかった場合は固定資産税が増える

自身がそこで生活している時には気付きにくいのですが、建物付きの土地の固定資産税は減税措置の対象となっており、通常よりも税額が抑えられています。

しかし、更地にすると減税の対象ではなくなってしまうため、固定資産税が一気に跳ね上がってしまいます。

そのため、更地にした後で売却できない期間が長くなると、想像以上の固定資産税を支払わなければならなくなってしまうのです。更地にするタイミングに関しても、慎重に判断した方が良いでしょう。

③買取業者に依頼して売却

個人相手に売却をするのではなく、買取業者に依頼をし、買い取ってもらう形で売却するという方法もあります。そのメリット・デメリットについて、以下に解説します。

売却価格は下がるが、早く売れる

買取業者に売却する最大のメリットは、早く売ることができるという点です。仲介によって個人の買主を探す場合、立地や築年数など、物件の条件が良くない場合には、売却活動が数ヶ月以上かかってしまうケースも少なくありません。

しかし買取であれば、最短1週間で売買契約ができ、1ヶ月もあれば決済まで完了させることができるでしょう。その分売却価格は相場より下がってしまうことが多いのですが、そのスピード感はとても大きな魅力です。

ただし、買取業者によっては買取不可と判断されることもあるため、過信し過ぎないようにしてください。

不要な家具を残したままでもOK

買取業者によっては、不要な家具を残したまま売却することができます。

不要な家具の処理に関しては、特に大型の家具がある場合などは自身で対応することが難しく、業者の力を借りなければならないこともあるでしょう。そうなると手間や費用が余計にかかってしまいます。

しかし家具を残したまま買取してくれる業者であれば、そうした苦労も必要ありません。

解体の必要がない

建物の解体費用は高額になることもあり、特に仲介の場合であれば、売主が解体費を持つのか、それとも買主が解体費を持つのか、それによって売却難易度が大きく変わってしまうことも少なくありません。

しかし買取業者を利用すれば、業者が解体費用を負担してくれるため、そうした不安や面倒を抱える必要がありません。契約関係のスピーディーさと、買主側の負担の少なさは、買取ならではのメリットです。

仲介手数料がかからない

買取業者へ売却する際の売却価格は、仲介を利用した場合に比べると低くなる傾向があります。

しかしその一方で、買取業者へ直接売却することができれば仲介手数料がかからないというメリットもあります。仲介手数料は物件の価格に応じて上がっていきますから、思いがけず大きな出費になってしまうことも珍しいことではありません。

仲介よりも売却相場が下がってしまうからと言って、必ずしもその分損をしてしまうということではないのです。

契約不適合責任を負わない契約にできる

契約不適合責任とは、売却した物件に何らかの不備があった場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。この責任によりは、場合によっては売却後であっても契約解除をされてしまったり、損害賠償請求をされてしまったりする可能性も。

しかし業者買取の場合には、売主が契約不適合責任を負わない契約にできるケースが多いです。こうした手軽さも、買取ならではのメリットと言えるでしょう。

空き家売却の流れ

ここからは、空き家を売却する際の具体的な流れについて見ていきましょう。仲介を利用する場合と、買取を利用する場合の両方で解説していきます。

仲介業者を利用し、市場で売買する場合

まずは仲介業者を利用し、市場で売買する場合の流れについて見ていきます。

査定を依頼し、仲介業者を決める

空き家売却の第一歩は、不動産業者に査定を依頼し、仲介業者を決めることから始まります。査定額は業者によって差が出るため、なるべく多くの不動産業者に依頼をし、比較検討をするようにしてください。

また査定額が高いからと言って、必ずしもその価格で売れるわけではありません。そこは、買主を見つけてくる業者の手腕も問われる部分。本当にこの業者に任せて良いのか、信頼に足るのか、そうした視点で選ぶことが大切です。

媒介契約を結ぶ

ここぞという業者が決まったら、媒介契約を結びましょう。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を選んだ場合、フォローが手厚くなる分、一定期間は他の不動産業者と契約することができなくなってしまうため、信頼のおける業者を見つけることがより重要になってきます。

媒介契約3種類の違いは以下の通りです。

媒介契約を結ぶ際に売り出し価格を決める必要があり、その設定が完了した段階で、いよいよ売却活動が開始されます。売り出し価格は、高すぎれば買い手がつかず、安すぎれば買い叩かれてしまうため、ちょうど良い塩梅を探っていかなければなりません。

早く売りたい場合は安めに、売り急いでいない場合は高めになど、自身の状況とも合わせて依頼する不動産会社とよく相談して決定するようにしてください。

買主との交渉

購入希望者が現れたら、最終的な売却価格や売却のタイミングを交渉していきます。買主にとっては少しでも安く購入できた方が良いものですから、値引き交渉をされることも珍しいものではなく、柔軟かつ誠実に対応していくことが大切です。

値引きに応じるのか、応じないのか、いずれにしても自身が損をしないように交渉するようにしてください。

契約、決済と引渡し

交渉が成立したら、契約業務を行います。取引時に作成される契約書や重要事項説明書などに契約条件などが記載されますので、押印する前に内容を確認しておくことも大切です。

また、買主への申し送り事項などがあれば契約時に誠実に伝えておくことで後のトラブルも回避することができるでしょう。そうしてすべての契約手続きなどが完了し、決済時に買主からの入金と登記名義の変更、物件の鍵の引渡しを持って、引渡し完了となります。

業者買取を利用する場合

業者買取を利用する場合は、売却活動や買主との交渉が必要ありません。複数の不動産業者に査定をしてもらいつつ、最も好条件で買い取ってくれるところを選びましょう。

売却完了まで、早ければ1ヶ月程度で到達することが可能です。

空き家売却にかかる費用

空き家を売却する際は、その行程の中で必要となる費用についても把握しておくことが大切です。ここからは、空き家売却にかかる費用について見ていきましょう。

仲介手数料

仲介を利用して空き家を売却した場合、不動産業者に仲介手数料を支払わなければいけません。その金額は売却価格によって変わり、法律では以下のような設定とされています。

売却価格	手数料率と追加料金（税別）
200万円以下	売却価格×5%
200万円超～400万円以下	売却価格×4% ＋ 2万円
400万円超	売却価格×3% ＋ 6万円

こちらの数字はあくまでも法律上の上限値ですが、基本的にはこの上限値で請求されることが多いでしょう。

業者買取で不動産会社に直接売却をした場合、仲介業者を介さないため、仲介手数料も必要ありません。

解体費用

空き家を解体し、更地にしてから売却する場合は解体費用がかかります。解体費用は物件の状態や規模などはもちろん、立地条件や業者など、さまざまな要素によって変動します。複数業者で見積もりを取り、比較検討して選ぶようにしましょう。

業者買取の場合は、業者が解体費用を負担するケースがほとんどで、その場合は売主が支払う必要はありません。

税金

空き家の売却によって発生した利益は譲渡所得と呼ばれ、その金額に応じて所得税や住民税などの税金が課されます。また税率は空き家の所有期間によって定められており、詳細は下記の通りです。

保有期間	所得税	住民税	復興特別所得税
5年以下	30％	9％	0.63％
5年超	15％	5％	0.315％

またこのほかにも、印紙税と呼ばれる不動産売買契約書を含む課税文書作成に際して課される税金もあります。こちらも売却する価格に応じて金額が定められています。

金額	本則税率	軽減税率
10万円超～50万円以下のもの	400円	200円
50万円超～100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円超～500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円超～1億円以下のもの	6万円	3万円

登記費用

売却する空き家が相続によって入手したものの場合、相続登記が必要になります。相続登記は、相続によって所有者が変わったということを法務局に申請して不動産の名義変更を行うことです。

相続登記を行う過程では、申請書類の取得費、登録免許税、司法書士への依頼費用がかかります。登録免許税については、免税措置を受けられる場合もあるので、事前に国税庁のホームページなどで調べておくとよいでしょう。

空き家売却にかかる費用を抑えるには

空き家売却にかかる費用を抑えるためには、リフォームなどはなるべく行わず、現状のままで売るようにしましょう。リフォームをすればどうしてもその分の費用がかかってしまいますし、リフォームが完了するまで売却を完了させることができません。

一方で、家具や不用品などの処分は、なるべく自身で行うようにすると良いでしょう。自身で処分すれば家庭ごみとして処理できるものが、業者に依頼することで産業廃棄物の扱いになり、別途処理費用がかかってしまいます。

税金の控除を利用

相続した不動産を売却する場合、一定の要件を満たせば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することができます。

これはその名前の通り、譲渡所得のうち3,000万円までは税金が控除できるというもの。売却によって得た収益を税金で減らさなくて良くなる、非常にお得な制度です。

相続した空き家は3年以内に売却

相続した空き家を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、譲渡所得の計算に使う取得費に、相続税の一部を加算できる特例があります。

これを行うと、譲渡所得を下げることができるため、支払わなければならない税額が下がり、節税になります。

解体をするなら補助金を

空き家を更地にしてから売却する場合、解体費用を出さなければなりませんが、そうした解体に利用できる補助金を出してくれる地方自治体もあります。

補助金を受け取るための条件や金額は自治体ごとにさまざまですので、補助金の有無も含め、事前に確認しておきましょう。

空き家売却の注意点

次に、空き家を売却する際に気を付けたい注意点について見ていきます。スムーズな売却を実現するためにも、しっかり確認しておきましょう。

空き家の名義変更

空き家を売却することができるのは、名義人である本人だけです。そのため、相続した空き家で名義人が親のままになっていると、売却することができません。売却のための動き出す前に、忘れずに名義変更をしておくようにしましょう。

売却するには時間がかかることを覚悟する

空き家の売却では、必ずしもスムーズに買い手が見つかるとは限りません。場合によっては数ヶ月以上かかってしまうこともあるものです。

だからこそ、少しでも早く売りたいなどと、焦って行動してしまわないようにしましょう。事前に売却にかかる時間を把握し、スケジュールを立てておくことも大切です。時間的余裕を持っていないと、無理な値下げにも応じなければならなくなり、結果的に損をしてしまう可能性もあります。

更地にするタイミングに注意

前述でも解説した通り、更地にかかる固定資産税は、建物がある状態の時よりも格段に上がってしまいます。

この固定資産税は、1月1日時点の土地の状態で決定されるため、仮に12月31日に更地にしてしまった場合、翌年の固定資産税が大きく上がってしまうことになるのです。一番の理想は、1月2日に更地にし、売却活動を開始することです。

空き家の売却・業者買取の相談はインテリックスへ

ここからは、中古マンションの買取実績が豊富なインテリックスについてご紹介します。中古マンションの売却を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。

インテリックスとは

リノベーションマンション事業を中心とした、不動産の仕入や企画、運営、販売、管理業務などを担うリノベーション総合企業。

中古物件の自社販売や仲介、リノベーションはもちろん、リノベーション済み物件の販売、リノベーションを施してからの売却のお手伝いなど、さまざまなサービスでお客様の暮らしをサポートしています。

仲介や買取実績について

インテリックの仲介や不動産買取には、他社にはない強みが多数あります。

仲介では、独自の販路とノウハウを武器に、売却活動を実施。マンションはもちろん、戸建てや土地、一棟ものまで幅広く対応します。

さらにリノベーション会社だからこそできる、購入後の住まいのイメージを持ってもらえるような提案をも可能。入居中や未内装の部屋でも、問題なく販売活動を行うことができます。

また買取に関しても、インテリックスが直接不動産を買い取るため、時間を掛けて買主を探す必要はありません。購入資金も用意しており、問い合わせから現金化までは最短で1週間。売却をお急ぎの方や仲介で売りにくい物件でお困りのマンションもすぐに現金化できます。

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マンションの売却を検討している方は、まずはお気軽に無料査定をお申込みください。迷惑な営業電話などは一切なく、また売却成立まで費用が発生することもありません。

まとめ

空き家の売却に関して、その方法や流れ、注意点などについて解説してきました。

空き家の売却に慣れているという方はいないはずですから、これらの情報を参考にしつつ、慎重にアクションを進めるようにしてください。何よりも、自分自身が損をしてしまわないように納得して売却することが大切です。