マンション買い替えの流れとは？買い替えのタイミングや資金計画、住宅ローン、税金について解説します。

マンションの買い替えは、売り買いのタイミングが資金計画に大きな影響を与えます。マンション売却とマンション購入が同時に成立することが最もスムーズな買い替えですが、よほどの幸運に恵まれないと、同時に成立することはありません。

ここでは、マンション買い替えについて、その方法や具体的な流れ、抑えておくべきローンや税金の情報について、網羅的に解説します。

マンション買い替えのタイミングはどんな時？

マンションを買い替えるタイミングは、どういった時が多いのでしょうか。まずは買い替えの動機として多い事例を見ていきましょう。

ライフステージの変化にあわせて

マンションの買い替えで最もオーソドックスな理由の一つと言えるのが、ライフステージの変化です。具体的には、子供の成長や仕事の変化などが挙げられます。

子供の成長

子どもが生まれたり、子どもが成長したりすると、新しい部屋が必要になったり、部屋の構成を変える必要ができたりと、今のマンションでは不便を感じるシーンが多くなり、マンション買い替えのきっかけとなります。また教育資金のために、資金的にゆとりを持てる新居に住み替える場合もあります。

仕事の変化

転勤や転職によって通勤場所が変わったり、リモートワークの普及によって働き方が変化したことを理由に、マンションの買い替えを検討するケースも多くあります。特にリモートワークを快適に行おうとすると、書斎や仕事部屋の追加が必要になることも少なくありません。

両親の近くへ引っ越す必要が出てきた

高齢になった両親のサポートのためや、子育てに協力してもらうためなど、両親の近くに引っ越すためにマンションを買い替えるのもメジャーな理由の一つです。

また場合によっては、近くに引っ越してきてもらうために両親用のマンションを購入するケースもあります。

加齢に伴って

自身が高齢になってくると、通勤の便利さの重要度が下がったり、郊外の不便さが増したりするため、シニア層でも暮らしやすいマンションへ住み替えることがあります。

物件の築年数などに応じて

自身の都合だけでなく、物件の築年数に応じて住み替えを検討するパターンもあります。物件の状態を起点として行う住み替えには、どのようなものがあるのでしょうか。以下に紹介していきます。

築5年以内の築浅物件

マンションをはじめとした不動産は、入居したタイミングで中古物件となり、新築に比べて価値が下がってしまいます。しかし人気のエリアであれば、中古物件であってもその価値が下がりにくく、特に築5年以内の築浅物件の場合、状態によっては新築時と変わらない価格で売れる可能性もあります。

一般的に築浅物件と言われるのは築5年以内を指していますので、高く売れるうちに売っておこうというニーズが高くなり、築5年を指標にしてマンション買い替えを行うケースが多くあります。

大規模修繕を行った後

マンションは築10～15年で、第一回目の大規模修繕が行われることが多くなっています。

この大規模修繕工事後は、個人では手が出せない共用部分も含めて修繕されるため、マンションの価値が一時的に高まります。そのタイミングを活かし、マンションの買い替えを行います。

住宅ローン控除が終了するタイミング

支払う税金額を抑えることができる住宅ローン控除は、マンションの買い替えによって新しく住宅ローンを組んだ場合に、改めて受けることができるようになります。

そのため、一つ目のマンションの住宅ローン控除が終了した段階で、新しいマンションへと住み替えることで、最大限の節税効果を見込むことができるようになります。

マンション買い替えの2つの進め方

ここからは、マンション買い替えの進め方について見ていきましょう。マンション買い替えには、売り先行と買い先行の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

売り先行とは

売り先行とは、マンションの売却先を決めてから、新居の購入を進める方法です。現在のマンションを売却したお金で住宅ローンを返済し、改めて新居を探してローンを組んでいきます。

マンションを売却しなければローンの残債を返済することができない場合は、基本的には売り先行で進めることになります。

売り先行のメリット

売り先行の場合、マンションを売ってから新居を決める形になるため、新居購入時に思いがけず予算オーバーをしてしまうことがありません。加えて、焦らず売却することができるため、安く売り急いでしまうことがないのもメリットと言えるでしょう。

また予算が確定してから動き出すため、資金計画が立てやすくなります。

売り先行のデメリット

想定よりも早く売却が完了してしまった場合、新居が決まるまでの期間を仮住まいで過ごさなければならない可能性があります。そうなると、賃料や引っ越し代金などが余分にかかってしまいます。

売却活動開始後に即売れるということはあまり起きることではありませんが、素早く計画的に行動していくことが求められます。

買い先行とは

買い先行とは、新居の購入契約を結んでから、現在住んでいるマンションを売りに出す方法です。今のマンションのローンを払い終えている人や、新居を自己資金で買える人に向いた買い方と言えます。

また今のマンションが人気物件で、すぐに売れそうな場合にもおすすめの方法です。

買い先行のメリット

買い先行の場合、欲しい物件が決まってから動き出す形になるため、焦って新居を探す必要がなく、より希望に沿ったマンション選びができるのが大きなメリットです。

また仮住まいが必要なくなるため、引っ越しの手間も少なく抑えることが可能。さらに引っ越しを完了させた後に売却活動を開始するようにしれば、広々とした状態の部屋を見せることができ、内覧もしやすくなるため、より売却しやすい環境を実現できます。

買い先行のデメリット

今のマンションのローンが残っている状態だと、旧居と新居の二重ローンになってしまいます。また旧マンションの売値が思っていた金額に達しなかった場合、資金面の余裕がなくなってしまう可能性があります。

リスクが少ないのは売り先行の買い替え

売り先行の場合は、物件購入資金に充てられる金額が確定してから新しい物件を入手することになります。

ただし、一旦マンションを手放してしまうので、マンション購入の期限をしっかり決めておかないといつまでも仮住まいの家賃を払い続けることになります。

買い先行の場合は、物件購入までは今までの生活となんら変わらない生活を送ることができます。

「何時までに購入」というリミットがないので、納得いくまで物件を選べるメリットがありますが、納得のいく物件と出会った瞬間に、一気に買い換え手続きをしなければなりません。一番のリスクはおおよその金額で新しい物件を入手しなければならないことです。

自分の思いどおりの価格または、査定どおりにマンションが売却できると思い込むと非常に危険です。希望通りの物件を見つけて買い急ぐような、安易な資金計画は禁物です。

買取保証サービス

「買いたい物件が見つかったが、所有物件が売れない。売れなかったらどうしよう」そんな時に、一定期間、まずは仲介にて販売し、売却が成立しない場合は、事前に約束した「買取保証金額」で買取りする買取保証サービスがあります。

また、買い替えの場合は、売り買いのタイムラグを極力避けるため、売却、購入を同じ仲介業者に依頼することをお勧めします。諸手続きも一本化できるため、お客様の負担も軽減することができます。

マンション買い替えの流れ

マンション買い替えの方法について理解したところで、次はその流れについて見ていきましょう。特に売り先行に関してはタイミングが重要になるため、要チェックです。

売り先行の場合

売り先行は、今のマンションを売ってから、新しいマンションを探す方法です。余計な出費や手間を減らすためにも、その流れをしっかり把握しておきましょう。

1.マンションの査定、媒介契約を結ぶ

売り先行でのマンション買い替えの場合、最初のステップは現在のマンションの査定と、不動産業者との媒介契約です。業者によって査定額に差がでますので、なるべく多くの業者で見積もりを出してもらうようにすると良いでしょう。

また不動産業者によっては、業者自身が買主となってマンションを購入してくれる、買取を行っている場合もあります。

2.売却活動を行う

査定と媒介契約が済んだら、いよいよ売却活動が始まります。ここで気を付けたいのが、活動開始後にすぐに売れるケースは珍しいということ。場合によっては、買主が見つかるまで半年以上かかることもあります。売り急ごうとせず、余裕を持ったスケジュールで考えておくことが大切です。

3.売買契約、引き渡し

無事に買主が見つかったら、売買契約を済まし、引き渡しを行います。新居の購入を同時並行で進めていない場合、仮住まいへの引っ越しが必要になるため、引き渡しの時期を調整しましょう。

4.仮住まい開始

売り先行の場合、新居が見つかるまでは自宅がない状態になってしまうため、一時的に賃貸マンションを借りるなどして、仮住まいを用意しておかなければなりません。希望する物件をなかなか見つけることができなかった場合、仮住まいの期間が長引いてしまう可能性もあるため、ある程度住みやすさも考慮して選ぶことが大切です。

5.新居を探す、新居の購入

希望する条件に合致する新居を探し、購入まで進めましょう。ここでも買い急がず、余裕を持って取り組むことが大切です。

買い先行の場合

買い先行の場合、新居の購入が最初にあり、売却の流れは売り先行と同じになります。

仮住まいの用意が必要なかったり、希望に合致する新居をじっくり探すことができるメリットがありますが、一方で資金的な余裕が必要だったり、売却金額によっては負担が増えてしまうケースもあるので注意しましょう。

マンション買い替えの資金計画について

それでは、マンション買い替えの資金計画はどのような点に注意すべきなのでしょうか。住宅ローンや税金など資金計画に関わる情報を紹介します。

住宅ローンについて

まずは、住宅ローンをどうすべきかについて具体的に見ていきましょう。

住宅ローンは売却代金で一括返済するのが基本

マンションを買い替える場合、現在契約している住宅ローンは旧マンションを売却して得たお金で一括返済するのが基本です。そして、金融機関が担保としてマンションを差し押さえられる権利である抵当権を抹消し、新マンションの住宅ローンを組みなおします。

住宅ローンが残っている状態でも買い替えはできますが、住宅ローンの残債よりも売却額の方が少ない場合は、自己資金で残り分を返済することになります。

住み替えローンについて

旧マンションで完済できなかった住宅ローンの残債を、新マンションの住宅ローンに上乗せできる住み替えローンという仕組みがあります。旧マンションの売却額が残債分より少なく、自己資金で一括返済するのが難しい場合は、住み替えローンの利用を検討するのもよいでしょう。

ただし、住み替えローンは売却と購入のタイミングを揃える必要があり、審査も一般的な住宅ローンよりも厳しい傾向にあります。また、残債が多く住み替えローンの借入額が多くなり過ぎた場合、毎月の返済で資金繰りが圧迫される可能性もあるので注意が必要です。

つなぎ融資について

買い替え先の新マンションが見つかったものの、旧マンションの売却が済んでいない場合にはつなぎ融資が利用できます。つなぎ融資の借入金で新居を購入した後、旧マンションの売却額でつなぎ融資を一括返済するという仕組みです。

ただし、つなぎ融資の融資期間は一般的に1年以内となっており、事務手数料や保証料といった諸費用がかかるだけでなく、一般的な住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。そのため、できる限り早く旧マンションを売却しなければ、高い金利を払い続けることになってしまいます。

税金と諸費用

マンションの売却と購入では、どのような税金や諸費用が発生するのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

売却時にかかる税金

まずは、売却時にかかる税金を解説します。

利益が出る場合

マンションの売却で利益が出る場合は、所得税と住民税がかかる可能性があります。

ただし、買い替える場合は「3000万円の特別控除」もしくは「買換え特例」のどちらかを適用し、非課税にできることがあります。「3000万円の特別控除」は、マイホームの所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるという特例です。「買換え特例」は、マイホームを買い替えた場合に一定要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に先送りできるという制度です。

なお、これらの制度は併用できないため、より有利になる方を選ぶために税理士に相談することをおすすめします。

損失が出る場合

マンションの売却で損失が出る場合は、一定の要件を満たしていれば、確定申告することで納め過ぎた税金が還付金として返還される可能性があります。
確定申告は必ずやらなければならないものではないですが、恩恵を受けられることもあるので、税務署に相談してみるとよいでしょう。

購入時にかかる税金

次に、マンション購入時にかかる税金について見ていきましょう。購入時にかかるのは、以下の3つです。

・契約金額に応じて支払う印紙税
・不動産登記に必要な登録免許税
・マンション購入時に課税される不動産取得税

購入時に利用できる税制優遇

新しいマンションを購入する際、売却時に「3,000万円の特別控除」や「買換え特例」を利用していない場合、住宅ローン控除を受けることができます。^※

他にも、東京23区に住む人が地方に移住する場合に利用できる地方移住支援制度など、自治体によって個別行われている税制優遇もあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

※2023年4月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。税制改正等により変更となる場合があります。詳しくは、お近くの税務署・税理士など専門家へご確認ください。

諸費用

マンションの買い替えでは、売却時と購入時に様々な諸費用が発生します。
売却時にかかる主な諸費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・司法書士報酬
・各種証明書発行手数料
・住宅ローン一括返済の手数料
・その他費用（ハウスクリーニング代など）

一方、購入時には主に以下の諸費用が発生します。

・仲介手数料
・印紙税
・固定資産税・都市計画税
・登記費用・登録免許税
・司法書士報酬
・住宅ローン関連費用
・管理費・修繕積立金・一時金
・その他費用（引越し代など）

このように、様々な費用がかかることを念頭に置いて資金計画を立てましょう。

マンション買い替えを失敗しないコツ

マンションの買い替えは、タイミングなどを誤ると失敗してしまうリスクがあります。ここからは、マンション買い替えを成功させるためのコツを紹介します。

スケジュールと資金計画に余裕を持つ

買い替えのためには余裕のあるスケジューリングと資金計画が大切です。

すぐに売却したいと考えて相場よりも安く売ってしまったり、すぐに売却できると考えてダブルローンを組み資金繰りを圧迫してしまったりと、タイミングを誤ると資金面で失敗してしまうおそれがあります。

現在の住宅ローンの残債や自己資金、諸費用、税金などについて把握し、無理のない範囲で資金計画を立てましょう。また、焦って損してしまわないように、早めに計画立てることをおすすめします。

不動産業者による買取も検討する

転勤や進学などの都合により、買い替えの期限が決まっている場合は、不動産会社の買取も検討するとよいでしょう。

買取は不動産会社に直接売却する方法で、不動産会社はリノベーションを施し付加価値を高めた上で再販します。仲介のように買手が現れるまで待つ必要がなく、すぐに売却できるのが特徴です。

売却価格は仲介よりも安くなりますが、買い替えしたい物件が見つけ次第すぐに転居できるので、スケジュールを立てやすいのがメリットです。

リノベーション済みマンションならインテリックスへ

マンションの買い替えの進め方や資金計画について解説してきました。ここからは、リノベーションマンションの販売と中古マンション買取に強いインテリックスについて紹介します。

インテリックスとは

リノベーションマンション事業を中心とした、不動産の仕入や企画、運営、販売、管理業務などを担うリノベーション総合企業。中古物件の自社販売や仲介、リノベーションはもちろん、リノベーション済み物件の販売、リノベーションを施してからの売却のお手伝いなど、さまざまなサービスでお客様の暮らしをサポートしています。

創業時より中古マンションの買取が主軸の事業のため、仲介では売却しづらい物件の買取実績が豊富です。

インテリックスのリノヴェックスマンションについて

インテリックスのリノベーションマンション「リノヴェックスマンション」の特徴や強みについてご紹介します。

実績

2003年10月に商標登録して以来、20年以上に渡りお客様に支持されてきたリノヴェックスマンション。インテリックスが販売してきたリノヴェックスマンションの販売累計戸数は、2万戸以上、つまり、2万世帯以上の新しい暮らしを支えてきました。_{（2023年5月現在）}

また、厳しい品質基準を満たした優良なリノベーション物件に与えられる「R1住宅」の発行件数も、3年連続1位を獲得しています。_{（2023年6月現在）}中古マンションを熟知し、数多くのリノベーションを手がけてきたインテリックスだからこそお届けできるのが、リノヴェックスマンションなのです。

品質

インテリックスがこだわるのは、徹底したリノベーション品質です。検査項目は約300ヵ所にものぼり、厳しいチェックをクリアした物件のみを販売。

さらに一つひとつの物件は、一般社団法人リノベーション協議会が定める、優良なリノベーションの統一規格「適合リノベーション住宅（R住宅）」に適合しており、発行件数ランキングでも3年連続1位。（2023年6月現在）

また住宅履歴のデータ保管も行っており、点検やメンテナンスがしやすくなるのはもちろん、将来売却する際にも役立ちます。

アフターサービス

自社にアフターサービス専門部署を持つインテリックスでは、業界でも初となる最長20年のアフターサービス保証を実現^※1。給排水管・ガス管・電気等、大切な設備がしっかりと保証されているので、長く安心してお住まいいただけます。

またそれ以外にも、購入1年後に、自宅を無料点検・補修する1年点検サービスを導入^※2。実際に住むことで見えてきたお困りごとも、しっかり解決へと導きます。こうした取り組みの結果、アフターサービス満足度95.05％という数字も達成しました。^※３

※1　給排水管を新規交換した場合
※2　首都圏のみ実施中。
※3　2021年10月～2023年3月の間にリノヴェックスマンションをご購入頂き、アンケートにてご満足と回答頂いたお客様の割合

インテリックスがお手伝いできること

インテリックスはリノヴェックスマンションの販売はもちろんのこと、中古物件の自社販売やリノベーション済み物件の販売、リノベーションの施工やリノベーションを施してからの売却のお手伝いも行っています。

中古マンションの仲介だけでなく、業界トップの不動産買取の実績があります。買取では最短1週間以内での現金化も可能で、資金計画や計画的な引越しをサポートします。

マンションの購入や売却を検討している方は、ぜひインテリックスの各サービスをチェックしてみてください。

まとめ

マンションの買い替えに関して、その方法や流れ、その後の手続きなどについて解説してきました。ここで紹介した売り先行と買い先行は、どちらもメリット・デメリットがあるため、より自分の状況にあった方法を選ぶようにしましょう。

また時間や手間の面から、買取という方法を選択するのもおすすめです。マンション買取を検討している方は、ぜひ一度インテリックスにお問い合わせください。