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中古マンションの選び方～ポイントを押さえて賢い住まい選びを

2023.06.29 2024.03.13

中古マンションを購入しようと思っても、どのように選べばいいのか戸惑ってしまう方も多いでしょう。

新築と中古マンションでは、選び方のポイントが異なります。
不動産検索サイトで物件を検索しても、選び方がわからないために物件を見てもピンとこず、先延ばしになっている方もいるようです。

そこでこの記事では、納得して物件を購入したい方に向けて、中古マンションの選び方のポイントなどを詳しく解説します。

中古マンションを購入するメリット
中古マンションの選び方の5つのポイント
中古マンションの内覧時にチェックすること
不動産会社の担当者に確認すべきポイント
不動産会社・施工会社の選び方
リノベーション済中古マンションならインテリックスのリノヴェックスマンションがおすすめ
中古マンションの選び方を参考に慎重に検討しよう

中古マンションを購入するメリット

中古マンションの購入には、以下のようなメリットがあります。

新築よりコストを抑えられることが多い
新築が出にくい人気エリアでも見つかる可能性がある
リノベーションによって内装や性能をグレードアップできる

それぞれについて詳しく解説します。

新築よりコストを抑えられることが多い

一概には言えませんが、エリアや平米数など同条件の物件で比較すると、新築よりも手頃な価格で購入できる場合が多い点は、中古マンションの大きなメリットです。

また、新築マンションに比べ、中古マンションは資産価値の下落率が緩やかなのもポイントです。

新築が出にくい人気エリアでも見つかる可能性がある

都市部など人気のエリアには、新築マンションが常に売りに出されているとは限らず、また新築物件が売りに出たとしても、競争率が高くなります。

その点、中古マンションは新築に比べ物件数が多いことから、希望のエリア内で選べる物件の幅を広げられます。

物件探しにおいて、通勤や通学に便利な特定のエリアに住むことが最優先である方にもおすすめです。

リノベーションによって内装や性能をグレードアップできる

中古マンション購入で、物件の購入費用を抑えつつ、リノベーションを行えば、さらに充実した住まいを実現できます。

内装や間取りを一新するだけでなく、リノベーションによって断熱性能などの住宅性能を向上することも可能です。

また、すでにリノベーションされた中古マンションを購入すれば、一からリノベーションを行う必要がありません。
購入後すぐに入居できることはリノベーション済中古マンションのメリットの一つです。

中古マンションの選び方の5つのポイント

それでは中古マンションの選び方について解説します。中古マンションの選び方には、主に5つのポイントがあります。

エリアや間取りなどの希望条件を洗い出す
おおまかな予算を立てる
希望の築年数を検討する
内装や設備に求めるものを洗い出す
リノベーションするかどうかを決める

それぞれのポイントについて見ていきましょう。

①エリアや間取りなどの希望条件を洗い出す

まずは、物件の希望条件を明確にするところから始めましょう。
「通勤や通学に便利な場所」「人が集まれる広いリビングが欲しい」「子育てしやすい安全な環境」など、家族構成やライフスタイルに合わせて希望の条件を洗い出していきます。

次に、すべての希望を叶えることは難しいため、優先順位を整理していきます。
住まいに求める条件は、家族であっても一人ひとり異なるものです。それぞれに意見を出し合い、妥協できる点とできない点を擦り合わせておくとよいでしょう。

②おおまかな予算を立てる

物件を購入する際は、無理のない予算を立てることが大切です。

中古マンションを購入してリフォームやリノベーションを行うのであれば、その分の費用も予算に組み込む必要があります。
リフォームやリノベーションに必要な予算を把握するため、あらかじめ検討している施工会社に予算の相談をしておくことをおすすめします。

資金の調達については、ローンを利用することもできます。

中古マンションの購入と同時にリフォームやリノベーションを行う場合は、物件取得費用とリフォーム費用をまとめて借入できる住宅ローンがおすすめです。
リフォームローンと比べて金利が低いことに加え、住宅ローン控除のメリットもあります。ただし、利用できる金融機関は限られます。

物件購入後に利用する場合は、無担保のリフォームローンがほとんどです。
住宅ローンとまとめる場合に比べ、借入できる金額が少なく期間も短いケースが多いです。また、金利が比較的高く設定されているため注意が必要です。

③希望の築年数を検討する

中古マンションを検討する際、「なるべく築浅がいい」と考える方は少なくありません。

内装や外装の状態がよく、新しい設備が導入されている物件も多いことが築浅のメリットといえます。

しかし、首都圏にある中古マンションのうち築30年を超える物件は全体の3割超を占め、そもそも築浅の物件数は少ないのが現状です。
築年数が経過した中古マンションであっても、適切な修繕やメンテナンスで建物の状態が健全に維持されていれば長く住むことができます。

築浅と比べて物件取得費用が抑えられる分、リノベーションによって内装や設備を一新し、好みの間取りやデザインにできるのも築古物件の魅力の一つです。

④内装や設備に求めるものを洗い出す

木材を使ったナチュラルな雰囲気、スタイリッシュな和モダン、モノトーンでシンプルなど、理想の空間イメージを明確化しておくと物件探しがスムーズになります。

間取りや設備に求める条件を明確にしておくことも、物件選びのポイントのひとつです。
「キッチンは対面式にしたい」、「リビングは広いほうがいい」など、間取りに求める条件は人ぞれぞれですが、「家族だんらんの時間を充実させたい」、「家事動線に配慮し、家事の効率化を図りたい」などの目的をしっかり押さえておくことが最も重要です。

内装や設備や間取りに関しては、リフォームやリノベーションで手を加えることもできるため、予算次第ではあまり既存の状態に縛られずに物件を検討しても良いかもしれません。

⑤リノベーションするかどうかを決める

中古マンションに求める条件が明確化できたら、次に、リフォームやリノベーションを行うかどうかを検討します。

なるべくコストを抑えたいのであれば、内装材の張り替えやキッチンの交換だけなど、部分的なリフォームをするのもひとつの方法です。
ただし、部分的なリフォームはあくまで老朽化した部分を改修するのみなので、住まいをより快適にしたい場合には、性能の向上に向けたリノベーション工事が必要となります。

最も住まいを快適な状態にするには、内装や間取り、設備まで一新できるフルリノベーションがおすすめです。
間取りも生活にあわせて検討することができるため、希望の住まいを実現できる可能性が高まります。
物件取得と同時にフルリノベーションを行えば、ほとんどの費用を住宅ローンで調達することができるのもメリットの一つです。
ただし、物件取得費用とリフォーム費用をまとめて借入できる住宅ローンは、利用できる金融機関が限られる点にご注意ください。

中古マンションの内覧時にチェックすること

中古マンションを購入する際は、実際に物件を訪れて状態を確認してから決めることが重要です。

中古マンションの内覧時にチェックしたいポイントについて解説します。

共用部分の管理状態や周辺環境

マンションの内覧時には検討している部屋だけでなく、エントランスをはじめとする共用部分も忘れずチェックしましょう。
廊下や階段、エレベーターの清掃ができているか、ゴミ置き場が汚れていないか、古い貼り紙が放置されていないかをチェックすることでマンションの管理状態を把握できます。

マンション周辺の環境も内覧時にチェックしたいポイントです。
スーパーやコンビニが近くにあると日々の買い物が便利になります。

通勤や通学で駅を利用する方は、物件から駅までの道のりで危険な場所がないか、人通りの少ない場所はないかを確認しておくと安心です。
帰宅時間が遅くなったときのことも考えて、暗くなる時間帯に駅から物件まで歩いてチェックしてみるとよいでしょう。

日当たりや窓からの眺望

日当たりは家の向きだけでは判断できないこともあるため、たとえ「日当たり良好」と書かれてあっても内覧時に確認しておく必要があります。

南向きの方角の部屋でも近隣に高い建物が立っていたり、インナーバルコニーなどが邪魔をしたりして日光があまり入らないこともあります。

日当たりのよさを重視する方は日の当たる時間に内覧の予約を入れ、窓からの景色や近隣の音などもあわせてチェックするのがおすすめです。

内装や設備の状態

壁紙や床材の汚れや傷も、内覧時に欠かさずチェックしておきたいポイントです。

部屋が暗いと汚れなどを見落としやすいため、日中の明るい時間帯に内覧をするか、スマホのLEDライトで照らすなどして確認しましょう。

キッチンや洗面台、トイレなどの設備もしっかり確認する必要があります。

機能面はもちろん、換気扇が汚れていないか、浴室やトイレなど水回りにカビが生えていないかなどもチェックしましょう。

手持ちの家具や家電が配置できるか

ソファやベッド、冷蔵庫など手持ちの家具や家電を使いたい場合、設置できるスペースがあるかを内覧時にチェックする必要があります。

家具や家電、カーテンなどのサイズを事前に採寸しておき、サイズを書いたメモを内覧のときに持参すれば、家具を配置したときのイメージが湧きやすくなります。
購入予定の家具や家電のサイズも把握しておくとよいでしょう。

内覧時には長さ3〜5m程度のメジャーを持参しましょう。ベッドやダイニングテーブルなど大きい家具やカーテンのサイズを測るとなると、2mでは足りないこともあります。

現地で測ったサイズを不動産会社から渡される間取り図にメモしておくと、家具や家電選びのときに役立つためおすすめです。

収納スペースは十分にあるか

どのくらい収納スペースがあるかチェックするのも内覧時のポイントです。

小さなお子様がいるご家庭は学校の書類や制服、おもちゃなどをしまっておける収納スペースが十分にあるかチェックしておくと安心です。
2人暮らしのご夫婦であれば、お互いの荷物がどのくらいあるのかを事前に把握しておくとよいでしょう。
内覧に行った際に手持ちの荷物をどこに収納するかメモしながら確認すれば、収納の過不足がわかります。

居住中物件の収納スペースをチェックする場合は、必ず売主さんの許可を得てから行いましょう。
売主さんと直接やり取りできる状況であれば、実際にどのように収納しているか聞いてみるのもひとつの方法です。

家全体の湿気や空気感

室内の湿度が高いと結露やカビが発生しやすくなり、住宅を腐朽させる原因にもなります。
長く快適に暮らすためには、湿気のこもりにくい物件を見分けることも重要なポイントです。

内覧時には、家全体がジメジメしていないか、脱衣所やトイレに熱がこもっていないかもチェックしましょう。

部屋の温度を快適に保つためには、窓周りのチェックも重要です。
窓は外気の出入りが最も多い場所であり、窓の断熱性能が低いと室内の熱が逃げやすくなり、エアコンの効きが悪くなってしまいます。
窓辺に立ったときに隙間風や冷気を感じないか、結露やカビが発生していないかを確認しましょう。

不動産会社の担当者に確認すべきポイント

中古マンションを決める際、不動産会社の担当者に確認しておきたいポイントは以下の4つです。

過去のリノベーション履歴
どこまでのリノベーションが可能か
物件の特徴やポイント
修繕積立金と管理費の金額

それぞれについて解説します。

①過去のリノベーション履歴

中古マンションの場合、過去にどのような修繕が行われてきたのか確認することが重要です。

快適で安全に暮らせる建物を維持するには、定期的な修繕やメンテナンスは欠かせません。
もしも修繕履歴を確認せずに中古マンションを購入すると、購入してから想定以上のリノベーションが必要となり、余分な費用が発生する可能性もあるので注意が必要です。

中古マンションの場合、共有部分の給排水管は修繕済みでも、専有部分は交換されていないこともあります。
専有部分の修繕は基本的に所有者負担となるため、入居後にどの程度のリノベーションが必要になるのか確認しておくとよいでしょう。
また、共用部の修繕状況についても、修繕履歴書の有無や今後の長期修繕計画について確認しておきましょう。

②どこまでのリノベーションが可能か

マンションには管理規約があり、ルールに基づいてリノベーションを行うことが原則となっています。

マンションの場合、基本的には窓や玄関扉は共用部分とみなされ、自己判断でリノベーションできません。
個人所有の専有部分であっても自由にリノベーションをしてよいとは限らないため、事前に確認しておくことが大切です。

物件によっては足音などの騒音問題を考慮し、床材をフローリングに変更できないところもあります。

管理規約はマンションによって異なります。
せっかくリノベーションプランを立てても、マンションの規約によっては実現できない可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。

③物件の特徴やポイント

中古マンションを多く扱う不動産会社を選び、プロに相談をするのもひとつの方法です。

中古マンションの知識や経験が豊富な担当者であれば、物件の相場や条件などの物件の特徴について、担当者でないとわからないポイントについて確認することができます。

また、住宅ローンなどの幅広い視点でアドバイスを受けられます。不明点や疑問点がある場合は不動産担当者にきちんと質問し、納得したうえで契約に進むことが大切です。

④修繕積立金と管理費の金額

中古マンションを購入すると、物件費用とは別に、修繕積立金と管理費を月々支払う必要があります。

修繕積立金は、エントランスをはじめとする共用部分の修繕や維持費に充てられるため、安すぎると建物の維持管理がきちんとされていない可能性もあります。

修繕積立金と管理費の金額は、長く安心して暮らせる中古マンションを見分けるポイントのひとつです。
修繕積立金の目安については、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考にすることをおすすめします。

不動産会社・施工会社の選び方

中古マンションを購入する場合、物件選びのポイントを押さえるのはもちろん、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。

マンションを購入する際の不動産会社の選び方について、以下で解説します。

マンションに詳しい不動産会社を選ぶ

ポイントの一つが、中古マンションを多く扱っている不動産会社を選ぶことです。

中古マンションの実績が豊富な不動産会社であれば、マンションごとの規定にも詳しく、リノベーションが可能な範囲や、将来的に必要となる修繕工事の内容や費用についても相談できます。

物件取得と同時にリノベーションを検討している場合、リノベーション会社と提携している、または自社でリノベーションも行っている不動産会社を選ぶことおすすめです。
物件の購入後にリノベーションをワンストップで依頼でき、手続きもスムーズに行えます。

求めるリノベーションの実績が豊富な施工会社を選ぶ

リノベーション会社と一口にいっても、それぞれに得意分野があります。希望するリノベーションの施工実績があるか、ホームページなどで確認してみるとよいでしょう。

内装の変更だけでなく住み心地のよさにもこだわるのであれば、断熱リフォームなどを積極的に手がけてきた会社を選ぶことがおすすめです。

住宅の補修工事だけでなく、住宅性能を向上させる施工が得意な会社を選ぶことで、それぞれの希望に応じた住まいづくりを提案してもらえます。

リノベーション済中古マンションならインテリックスのリノヴェックスマンションがおすすめ

中古マンションをリノベーションして住むことを検討されている方には、インテリックスのリノヴェックスマンションがおすすめです。

築年数の経過した中古マンションを一戸単位で取得し、企画設計を行いリノベーションを施した上で、最長20年のアフターサービス保証を付けて販売。

さらにリノヴェックスマンションでは、物件ごとにリノベーション内容を記載した住宅履歴を開示。目に見えない部分についても、独自の検査項目や第三者機関の基準に沿った点検内容をクリアするなど、一定かつ高品質を保っており、快適な暮らしを実現いたします。

リノヴェックスマンションの実績と品質

2003年10月に商標登録して以来、20年以上に渡りお客様に支持されてきたリノヴェックスマンション。インテリックスが販売してきたリノヴェックスマンションの販売累計戸数は、2万戸以上、つまり、2万世帯以上の新しい暮らしを支えてきました。_{（2023年5月現在）}

また、厳しい品質基準を満たした優良なリノベーション物件に与えられる「R1住宅」の発行件数も、3年連続1位を獲得しています。_{（2023年6月現在）}中古マンションを熟知し、数多くのリノベーションを手がけてきたインテリックスだからこそお届けできるのが、リノヴェックスマンションなのです。

インテリックスがこだわるのは、徹底したリノベーション品質です。検査項目は約300ヵ所にものぼり、厳しいチェックをクリアした物件のみを販売。さらに一つひとつの物件は、一般社団法人リノベーション協議会が定める、優良なリノベーションの統一規格「適合リノベーション住宅（R住宅）」に適合しており、発行件数ランキングでも3年連続1位。_{（2023年6月現在）}

また住宅履歴のデータ保管も行っており、点検やメンテナンスがしやすくなるのはもちろん、将来売却する際にも役立ちます。