中古マンションの仲介手数料が無料になるケースとは？ 上限額も紹介

売買でも賃貸でも、中古マンションの契約には仲介手数料がかかります。

賃貸契約の仲介手数料は家賃の一ヵ月分程度ですが、物件の購入となるとかなり大きな金額になるため、気になっている人もいるでしょう。

そこでこの記事では、中古マンション購入時の仲介手数料の仕組みや費用の相場を解説します。

仲介手数料が無料になるケースもあわせて紹介しますので、参考にしてみてください。

中古マンション購入時の「仲介手数料」とは

「仲介手数料」とは、不動産売買や賃貸契約の際に、売主と買主の間に入った不動産会社に支払われる成功報酬です。

中古マンションを購入する際、多くの場合は不動産会社の協力が必要となり、仲介手数料の支払いが必要となります。

売り出されている中古マンションのほとんどは、問い合わせ窓口が不動産会社です。

不動産会社は、売買契約のための売主と買主の取り次ぎや交渉、契約内容の調整、契約書の作成などの仲介業務を行うことで、契約が成立した場合の報酬として仲介手数料を請求します。

マンションの仲介手数料が無料になるケース

物件を探しているうちに「仲介手数料無料」の広告を見かけ、仲介手数料がかかる場合とかからない場合があるのか、気になった人もいるのではないでしょうか。

そこで、仲介手数料が無料になる3つのケースを解説します。

1.新築マンションである場合

新築マンションの購入には、基本的に仲介手数料はかかりません。

新築マンションの開発事業者が自ら売主となるため、買主との間に仲介する不動産会社を必要としないからです。

ただし、新築マンションの場合でも仲介手数料が発生するケースがあります。

それは、築一年以内の物件で入居していない物件を、個人が売主として売買するケースです。新築の条件は、築1年以内で未入居であることです。

そのため、実際に住む前に売却する場合、築1年以内なら新築マンションとして売り出すことができます。

この売買を不動産会社が仲介する場合は、不動産会社に対して仲介手数料の支払いが必要となります。

2.個人間売買で物件を購入する場合

個人間の売買では、不動産会社を介さないため仲介手数料が不要です。

しかしデメリットが多く、個人間売買はおすすめできません。

個人間売買の大きなデメリットは、煩雑な手続きを決められた期限内に行う必要があることです。

不動産に関する法律や手続きの専門知識がなければ、自ら専門家に手続きを依頼する必要があります。

法務局への登記申請も自ら手続きを行うか、土地家屋調査士や司法書士を探し、直接やりとりを行わなければなりません。

また、住宅ローンの申し込みには、宅地建物取引業者が用意、宅建士が記名/捺印した売買契約書や重要事項説明書の提出が必要となるケースがほとんどです。

必要書類が用意できない場合は、融資を受けることができません。

売買契約に際して、なるべくトラブルが起こらないよう、不動産会社に仲介を依頼し、しっかりと手続きを行なってもらうことをおすすめします。

3.不動産会社が直接販売する物件である場合

不動産会社が物件を所有し、自ら売主となって直接販売を行うため、仲介手数料が無料のケースもあります。

例えば、不動産会社が中古マンションを買い取り、リノベーションを行い自社物件として販売する場合、その不動産会社は仲介業者ではなく、売主となります。

そのため、仲介手数料は発生しません。

中古マンションに対する購入価格が高額になるほど、仲介手数料は高額になります。

仲介手数料を抑えたいと考える場合は、不動産会社が所有している物件をチェックしてみるのも良いかもしれません。

中古マンション購入時の仲介手数料は交渉できる？

仲介手数料は、物件価格によっては高額になりますが、この仲介手数料は交渉できるものなのでしょうか。

仲介手数料の交渉について知っておきたい点をお伝えします。

可能だがデメリットがあることも押さえておく

結論からいうと、中古マンション購入時の仲介手数料は金額交渉は可能です。

仲介手数料を値下げすることは不動産会社にとっての売上が減りますが、売買の条件を良くするために不動産会社が仲介手数料を下げるケースもあります。

例えば、物件がなかなか売れず仲介手数料が値引きされるケースがあります。

人気物件の場合、値下げをしなくても、問い合わせが集まります。購入希望者が複数いる場合、当然、値引き交渉をしない方との契約を優先します。

人気物件の場合、仲介手数料の値下げは念頭に置かないほうがよいでしょう。

交渉できないことも多い

売買契約が成立すると、不動産会社は買主と売主の双方から仲介手数料を受け取ります。

しかし、仲介する不動産会社が買主側と売主側で異なる場合、それぞれから仲介手数料を受けとります。

複数の不動産会社が売買に関わる場合は不動産会社の利益がなくなってしまうため、仲介手数料の交渉は難しいでしょう。

実際の売買では、買主側と売主側で別々の不動産会社が仲介するケースが多いです。

また、不動産会社の担当者は、膨大なデータの中から条件に近い物件を探し、売主に条件交渉を行いながら、顧客の希望に沿えるよう尽力します。

良い売買契約は顧客と担当者との信頼関係の上に成り立ちます。

このため、物件の取得に向けた手続きを、責任をもって行う担当者に対し、無理な値下げ交渉をすることはおすすめできません。

中古マンションの仲介手数料の仕組み

中古マンションを購入する際に、押さえておきたい仲介手数料の仕組みを解説します。実際にかかる費用が分かれば、より具体的に購入計画を立てられるでしょう。

仲介手数料は購入価格の3％＋6万円＋税(※1)(※2)

仲介手数料は「購入価格の3％＋6万円」です。これは税抜価格のため、さらに消費税が加算されます。

この金額は仲介手数料の上限額として法律で定められており、不動産会社は、これだけの仲介手数料を報酬として受け取る権利を認められています。

また、仲介手数料率は、購入する物件の売買価格によって異なります。

物件価格（税抜）	仲介手数料率（税抜）
200万円以下	物件価格 × 5％
200万円超～400万円以下	物件価格 × 4％ ＋ 2万円
400万円超	物件価格 × 3％ ＋ 6万円

実際は、物件価格の200万円以下の部分は5％、200万～400万円の部分は4％、400万円を超える部分は3％と段階を踏んで算出します。

例えば、800万円の物件を購入する場合、仲介手数料は以下のとおりです。

200万円以下	200万円 × 5％	10万円
200万円超～400万円以下	200万円 × 4％	8万円
400万円超	400万円 × 3％	12万円
小計		30万円
合計		33万円（税込）

「購入価格の3％＋6万円」の場合も、24万円+6万円で仲介手数料は30万円、税込み33万円です。

800万円全てを3％で計算した場合、200万円以下の部分では4万円、200万～400万円の部分では2万円の差が出ます。その6万円を後から足せば、段階を踏まなくても簡単に計算できます。

段階を踏んで計算するより「購入価格の3％＋6万円」で計算するほうが分かりやすいため、こちらの計算式を覚えておくと便利です。

※1国土交通省『宅建業法』46条 宅地建物取引業者が宅地又は建物に関して受け取ることができる報酬の額（令和元年8月30日改正（令和元年10月1日施行）昭和45年建設省告示第1552号）
※2国土交通省『不動産流通について』

価格帯による金額を理解しておくと安心

仲介手数料の計算式が分かっても、その都度計算するのは手間がかかります。

物件の価格帯による仲介手数料を一覧で紹介しますので、物件検討の際の参考にしてください。

　　　　　　　 　　　　　 　　　　　　　 　　　　　　　

物件価格（税込）	仲介手数料（税込※）
1,000万円	39.6万円
1,500万円	56.1万円
2,000万円	72.6万円
2,500万円	89.1万円
3,000万円	105.6万円
3,500万円	122.1万円
4,000万円	138.6万円
4,500万円	155.1万円
5,000万円	171.6万円

※2023年2月時点 消費税率10％の場合

上記は仲介手数料の上限額です。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法で明確に定められています。

上限額を超えての請求は法律違反となるため、価格帯による上限額の一覧を参考に、請求金額が適切かを確認しましょう。

仲介手数料を支払う際の注意点

中古マンション購入時の仲介手数料は物件価格によって決まるため、賃貸契約と比べて支払いが高額になります。

ここでは仲介手数料を支払う際の注意点を、紹介します。

支払うタイミングを把握しておく

仲介手数料は、成功報酬ですが、物件引き渡し時に全額を払うわけではありません。売買契約締結時に半金、物件引き渡しの際に半金を支払うのが一般的です。

仲介手数料自体が高額ですと、半金でもおおきな金額となります。手持ちの資金が不足しないように、支払いのタイミングを把握しておきましょう。

また売買契約締結時には、物件価格の5％前後の手付金も支払います。物件の引き渡し時にも、登記関係費用などの諸費用が必要です。

そのため、物件の引き渡し時には、必要な諸経費を把握し、必要な資金を準備しておきましょう。

仲介手数料などの物件取得の際の諸費用は住宅ローンに組み込めない場合があります。

金融機関や商品によって異なるため、仲介手数料等の扱いも含めて、住宅ローンに組み込まれるか条件を確認しましょう。

住宅ローンに含めることができた場合でも、融資金が振り込まれるタイミングは物件の引き渡し時になるので資金計画は事前に行いましょう。

仲介手数料の支払い時期や支払い方法は、法律で定められているわけではありません。

契約締結時に現金の準備が難しい場合は、引き渡し時に一括での支払いにできないか相談してみましょう。

契約が成立しなかった場合についても確認する

仲介手数料は成功報酬のため、もし契約がキャンセルとなった場合は全額返金されるのが一般的です。

ただし、買主の都合で契約に至らなかった場合、ある程度の手数料が請求される可能性があります。

また契約後に買主都合で契約を解除する場合、仲介手数料は戻ってこない場合があります。

契約締結時に半金を支払っている場合は、支払い済みの分は返金されませんが、もう半金の支払いは免除されるなど半金負担となるケースもあります。

それに対して、住宅ローンの審査に通らなかったなど、買主に責められるべき理由や落ち度がないと認められる場合、仲介手数料は返金されることが一般的です。

契約時に不動産会社へ確認をしておくと安心です。

省エネリノベーションマンション 「エコキューブ」、インテリックス自社物件なら仲介手数料が無料

インテリックスが取り扱う省エネリノベーションマンション「エコキューブ」はインテリックスが売主のリノベーション済み物件なので仲介手数料が無料です。

さらに魅力的なのはエコキューブでは、健康と節約を両立し、快適な空間での生活を実現できることです。

エコキューブのさまざまなメリットから、「性能向上リノベーション」「健康的な快適空間」「ランニングコストを節約」の3点をご紹介します。

物件にマッチした性能向上リノベーションを実施

これまでの中古マンションの選び方は、立地や物件の広さなどの条件で選ぶことがほとんどでした。

しかしエコキューブでは、中古マンションのリノベーションによって、内装だけでなく、住まいの機能や性能を元の物件よりも大きく向上させています。

エコキューブは、中古マンションを立地や物件の広さだけでなく、快適な暮らしのため、「性能で選ぶ」という新しい選択肢を提案しています。

中古マンションは物件によって構造や状況が違うため、必要な工事もさまざまです。

エコキューブでは、物件ごとに温熱計算を実施。壁に断熱材を施工し、内窓(樹脂製サッシ)の設置によって断熱性能を高めるなど、その物件に合わせたリノベーションを行い、性能の向上を実現しています。

健康的に暮らせる快適空間を実現

人生の大半を過ごす家を、より快適な空間にするため、エコキューブは空気の質にこだわっています。

家中の空気を常に新鮮な空気に変えるエコキューブならではのリノベーションで、健康的な暮らしを実現します。

家に入ってすぐに「心地良い」と感じるエコキューブの快適空間は、「高気密×高断熱×高機能換気」によって生み出されます。

エコキューブの高機能換気システムは、24時間365日、窓を開けなくても新鮮な空気を取り込むことができます。高性能フィルターで花粉や粉じんを抑えるため、アレルギーをお持ちの方でも安心して過ごせます。

高い断熱性能により、リビングだけでなくバスルームやトイレまで、一年中を通じて室内の温度差を少なくすることが出来ます。

家の中の温度変化が少ないことで、どこでも快適でいられるだけでなく、ヒートショックによる事故のリスクを減らすことが可能に。

断熱材や内窓の効果で、カビの発生源となる結露を抑えられる点も健康にとって大きなメリットです。

高い断熱性能でランニングコストを節約できる

エコキューブの住まいは、高い断熱性能により、冷暖房費の節約が可能です。

高断熱・高気密住宅を実現することで、ムダな熱の流入や流出を防ぎ、室温を一定に保つことができます。

夏は涼しく、冬は暖かい住まいは、冷暖房費の節約につながります。

仲介手数料について理解し理想のマンションを購入しよう

中古マンション購入時の仲介手数料は、売買契約を仲介した不動産会社に支払われる報酬です。

物件の購入価格によって仲介手数料の上限が決まっており、それを超えることはありません。

仲介手数料の金額交渉も可能ですが人気のある物件の場合や、複数の不動産会社がかかわっている場合など交渉をすることが好ましくない場合もあるため、慎重に判断しましょう。

仲介手数料を抑えたい場合は、不動産会社が販売するリノベーション物件も検討してみてはいかがでしょうか。

インテリックスが取り扱うエコキューブ導入済み物件なら、仲介手数料が無料で、快適で健康的な暮らしを実現する省エネリノベーションを実施しています。

仲介手数料にかかるコストを理解し、納得のいく住まいを手にいれてくださいね。

インテリックス　エコキューブ導入物件URL

https://www.intellex.co.jp/search/list.php?rec_no=26&kind=3

参考文献

※1 国土交通省『宅建業法』46条 宅地建物取引業者が宅地又は建物に関して受け取ることができる報酬の額（令和元年8月30日改正（令和元年10月1日施行）昭和45年建設省告示第1552号）

※2国土交通省『不動産流通について』