中古マンション購入の注意点を解説 

近年、中古マンションは新しい住まいの選択肢としてメジャーな存在となっており、中古マンションの購入を検討する人も多くなっています。

しかし中古マンションには、築年数やリノベーションの可否、管理状況など、新築住宅とは異なる視点での注意点が数多く存在します。

ここでは、中古マンション購入に関する注意点について、購入前から購入後まで、網羅的に解説します。 

築年数について 

まずは、マンションの価格や購入時の税金に大きく影響を及ぼす築年数に関する注意点から見ていきましょう。 

一般的には築年数が古いと価値が下がる 

立地や管理状況によって変化幅は異なりますが、中古マンションは基本的には築年数が古ければ古いほど価値は下がってきます。「お買い得なマンションを見つけたが、よく調べてみるとかなり古い建物だった」という経験をしたことがある人も多いのではないでしょうか。

築20年ぐらいを基準に、中古マンションの価格は右肩下がりになっていくのが一般的です。 

しかし近年では、中古マンションのニーズが高まってきていることを背景に、築20年を過ぎた後からはあまり大きく価格が下がらないことも増えてきています。

そのため、購入に際しては築20年程度の物件を狙うという方法も注目され始めています。 

旧耐震基準の場合 

古い中古マンションの場合、現在適用されている新耐震基準ではなく、それ以前の旧耐震基準によって建てられたマンションである可能性があります。

新耐震基準が設けられるようになったのは、1981年6月1日以降。そのため2024年時点であれば、築43年以上前に建てられたのものは新耐震基準に適応していない可能性があります。 

もちろん、旧耐震基準で建てられた物件だからと言って、地震が起きた際に必ず倒壊してしまうというわけではありませんし、新耐震基準と同等の設計がされている場合もあるため、一概には言えません。

しかし万が一の可能性を考え、希望の物件の築年数が古い場合は、耐震診断の結果や耐震改修の実施有無などについても見ておくようにすると良いでしょう。 

新耐震基準の建物なら税金の控除などが利用可能に 

新耐震基準によって建てられた中古マンションは、安心面での魅力があるのはもちろんですが、税金の控除などが適用になるというメリットがあります。中でも代表的なものが「住宅ローン控除」と「贈与税の非課税制度」です。それぞれ以下で解説していきましょう。 

※2023年4月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。税制改正等により変更となる場合があります。詳しくは、お近くの税務署・税理士など専門家へご確認ください。

住宅ローン控除 

住宅ローン控除とは、ローンを利用して住宅を購入した場合に、ローン残高の0.7％を所得税から控除できる制度のこと。住宅は高額なため、控除額も大きなものになることが多く、その分税金の負担も大きく減少させることができるようになります。 

控除額に関しては、新築住宅または買取再販のもので最大4,500万円、中古マンションのような既存住宅で最大3,000万円。さらに子育て世帯・若者夫婦世帯の場合は、新築住宅・買取再販の購入時に加算があり、最大で5,000万円の控除が受けられます。 

贈与税の非課税制度 

贈与税の非課税制度とは、父母や祖父母などの直系尊属からの贈与によって、住宅購入や増改築のための資金を得た時に利用できる非課税制度です。

贈与を受けた人ごとに、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの贈与が非課税になります。省エネ等住宅として認められるためには、断熱性能や耐震性能、高齢者等配慮が一定の条件を満たしている必要があります。

省エネ住宅 

上で紹介した住宅ローン控除や贈与税の非課税は、購入する住宅が省エネ住宅かどうかで、受けられる金額に差が出ます。省エネ住宅に該当するための条件は以下のようになっています。 

○住宅ローン控除の条件 

・長期優良住宅・低炭素住宅  

ZEH・ZEB水準の省エネ性能に加えて、再生可能エネルギー利用設備の導入や、低炭素化に資する措置、長期に使用するための構造及び設備を有していること。 

・ZEH水準省エネ住宅 

断熱等性能等級（断熱等級）５かつ一次エネルギー消費量等級（一次 エネ等級）６である 

・省エネ基準適合住宅 

断熱等性能等級（断熱等級）４以上かつ一次エネルギー消費量等級 （一次エネ等級）４以上であること。 

〇贈与税の非課税控除の条件 

・断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。 
（これから建築する新築住宅の場合は、断熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６以上） 

・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること。 

・高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること。 

この中のいずれかに該当していないと、省エネ住宅とは認められないため注意しましょう。 

リノベーションについて 

近年では、中古マンションをそのまま購入するのではなく、リノベーションされたものを購入したり、リノベーションをする前提で購入したりするケースも増えてきています。それぞれの方法の特徴や注意点について見ていきましょう。 

リノベーション済物件の場合 

まずはリノベーション済物件を購入する場合のポイントについて解説します。メリットとデメリットの両方があるため、しっかり押さえておいてください。 

きれいな物件にすぐに住むことができる 

リノベーションが施された物件は、新築と比べても遜色のない綺麗さや性能を有しています。そうした物件にすぐに住むことができるのは、リノベーション済物件ならではのメリットと言えるでしょう。

加えて、すでにリノベーションが終わっている状態で内覧なども行えるため、買う買わないの判断を下しやすいのも魅力の一つ。マンションの管理規約などによっては、行おうと思っていたリノベーションが実施できない場合もありますが、先にリノベーションが施されていればその点も安心です。 

事業者による買取再販のケースが多く、消費税がかかる 

リノベーション済物件は、事業者による買取再販のケースが多く、その物件を購入する場合は消費税がかかってしまいます。中古マンションと言っても、元々が安い買い物ではありませんし、リノベーションが施されていればその分の価値も上乗せされているため、消費税だけでも比較的大きな額になってしまうでしょう。

ただし、販売価格として表示されている価格に消費税は含まれて記載されているケースがほとんどですので、販売価格から別途計算する必要はありません。 

一方で、事業者から直接購入する場合は、中古マンションの購入経路として一般的な「個人から不動産業者経由で中古マンションを購入する」場合に必要となる仲介手数料が掛かりません。 

そのため、個人から買うのと比べて消費税の分が丸々損になる、というわけではないことを覚えておきましょう。 

これからリノベーションをする場合 

中古マンションを一旦購入し、そこに自身で改めてリノベーションを施すという方法もあります。次に、これからリノベーションをする場合の特徴や注意点について見ていきましょう。 

リノベーションの予算も考慮して物件選びを行う 

リノベーションの費用は、どの部分にどの程度のリノベーションを行うかで大きく変わってきます。規模が大きくなれば、数百万円から一千万円を超えるような金額になることもあるでしょう。そのため、仮に安い価格で中古マンションを購入できたとしても、リノベーションで予想以上の出費になってしまう可能性も考えられます。

場合によっては、多少高い価格のマンションを購入し、リノベーションの範囲を抑えた方が、価格的にも使い勝手的にも優れたものになることも。リノベーションの予算も考慮した上で、物件を選ぶようにしましょう。 

管理規約等によるリノベーションの制限に注意 

マンションの管理規約や構造によっては、リノベーションできる範囲に制限がかかる場合があります。もしもその制限が、絶対にリノベーションしたい部分で発生してしまうと、そもそもマンション購入自体が失敗だったという風になってしまうこともあるでしょう。

自身が実施しようと思っているリノベーションが、100％希望通りに実現できる環境があるのかどうか、事前にしっかりと確認するようにしてください。 

管理状況や修繕計画について 

いくら部屋の中を綺麗にしても、マンションそのものの管理が行き届いていなければ、住み心地は決して良いものにはなりません。ここからは、マンションの管理状況や修繕計画の注意点について見ていきます。 

管理状況はマンションの共用部分をチェック 

マンションの管理状況は、共有部分の様子からある程度把握することができます。ゴミ捨て場が乱雑な状態になっていたり、廊下やエレベーターホールなどが汚れていたり、共有部分が綺麗な状態になっていない場合は、管理があまり行き届いていないと言えるかもしれません。

一軒家とは異なり、多くの人と同じ場所を共有するマンションだからこそ、その共有部分がどう使われ、どのように管理されているのかは、必ずチェックするようにしておきましょう。 

修繕計画は修繕記録やポータルサイトの物件情報を確認 

マンションは十数年に一回、大規模修繕を行わなければなりません。そのための修繕積立金が、しっかり管理・回収されているのかもチェックしておきましょう。もしも修繕積立金が正しく集められていなければ、大規模修繕を実施するために追加で予算を徴収されてしまう可能性もあります。

こうした修繕計画に関しては、管理組合の修繕記録や販売時に公開されるポータルサイトの物件情報などから確認することができますので、事前に確認して状況を把握しておきましょう。 

内覧について 

興味のある物件が見つかったら、内覧を行い、実際にマンションの様子を確認します。その内覧の際に注意したいポイントについて見ていきます。 

マナーを守りつつ、有意義な見学を 

内覧を行う際は、売主に立ち会ってもらうケースも少なくありません。そうした際に、マナーを守らず印象を悪くしてしまうと、その後の契約がスムーズに進まなかったり、価格の交渉がうまくいかなったりなど、良い結果にはつながりません。 

挨拶をきちんとし、清潔感のある服装で、部屋の中のものを勝手にさわったりしないようにするなど、最低限のマナーをしっかりと守りつつ、有意義な見学ができるようにしましょう。 

しっかりと準備をして内覧に臨む 

内覧は、自分の目で直接部屋の中を見ることができる貴重な機会です。だからこそ、ただ何となく見るのではなく、しっかりと準備をしてから臨むようにしてください。 

どの部分を重点的にチェックするのかを事前に書き出しておりたり、正確なサイズを測るためにメジャーなどを持参したり、気になる箇所を後から見返せるように写真を撮ったりなど、一つひとつの内覧の機会を有効に活用することができれば、理想とするマンションをより正確に発見することができるはずです。 

契約について 

中古マンションの購入では、売主と契約を結ぶ必要があります。契約で注意すべきポイントを紹介しましょう。 

契約書や重要事項説明書をしっかり確認する 

不動産会社が売手と買手を仲介している場合、仲介業者である不動産会社に対して申込書や申込金を渡した上で、不動産会社は売手と交渉して契約内容に合意した後、契約書を交わします。不動産会社が直接中古マンションを販売している場合は、売手である不動産会社と直接契約書を締結します。 

契約書には、売買代金や支払時期、物件の情報などの情報が記載されています。また、物件に関わる情報や取引条件などが詳しく記載された重要事項説明書について、不動産会社から内容の説明を受けることになります。

契約書や重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書といった書類には、中古マンション購入に関わる重要な情報が記載されているので、しっかりと読み込んだ上で説明を聞き、不明点があれば疑問を残さないよう必ず確認しておきましょう。 

税金について 

続いて、中古マンションを購入すると支払いが発生する税金についてポイントを紹介します。 

毎年固定資産税が発生する 

マンションなどの不動産を購入すると、購入時に一度だけ支払う不動産取得税のほか、所有している間は毎年支払わなければならない固定資産税と都市計画税といった税金が発生します。 

固定資産税や都市計画税の税額は市区町村によって異なり、各地域が土地や建物の固定資産税課税評価額を決めた上で、一定の税率をかけて計算されます。なお、固定資産税は「固定資産税課税評価額×1.4%」が標準税額、都市計画税は「固定資産税課税評価額×0.3%」が上限となります。

固定資産税課税評価額は3年ごとに見直され、基本的に建物の評価額は築年数が経つごとに下がっていきます。 

税金ではありませんが、中古マンションのローンの支払いや管理費、修繕積立金といったお金も毎月支払うことを考慮して資金計画を立てましょう。 

中古マンションの購入ならインテリックスへ 

ここからは、中古マンションやリノベーションマンション販売の実績が豊富なインテリックスについてご紹介します。中古マンションの購入を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。 

インテリックスとは 

リノベーションマンション事業を中心とした、不動産の仕入や企画、運営、販売、管理業務などを担うリノベーション総合企業。中古物件の自社販売や仲介、リノベーションはもちろん、リノベーション済み物件の販売、リノベーションを施してからの売却のお手伝いなど、さまざまなサービスでお客様の暮らしをサポートしています。 

インテリックスのリノヴェックスマンションについて 

インテリックスのリノベーションマンション「リノヴェックスマンション」にはどのような強みがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。 

実績と品質、アフターサービスについて 

2003年10月に商標登録して以来、20年以上に渡りお客様に支持されてきたリノヴェックスマンション。販売累計戸数は、2万戸以上、つまり、2万世帯以上の新しい暮らしを支えてきました。（2023年5月現在）

品質にも徹底してこだわり、約300ヵ所にものぼる検査項目に対する厳しいチェックをクリアした物件のみを販売しています。

一つひとつの物件は一般社団法人リノベーション協議会が定める、優良なリノベーションの統一規格「適合リノベーション住宅（R住宅）」に適合しており、発行件数ランキングでも3年連続1位。（2023年6月現在）また住宅履歴のデータ保管も行っており、点検やメンテナンスがしやすくなるのはもちろん、将来売却する際にも役立ちます。 

インテリックスは自社内にアフターサービス専門部署を持っており、業界初の最長20年のアフターサービス保証を実現しています^※1。また、購入1年後に自宅を無料点検・補修する1年点検サービスも導入^※2。アフターサービス満足度95.05%という数字を達成しています。^※3 

※1　給排水管を新規交換した場合
※2　首都圏のみ実施中。
※3　2021年10月～2023年3月の間にリノヴェックスマンションをご購入頂き、アンケートにてご満足と回答頂いたお客様の割合 

省エネ適合住宅も 

インテリックスの中古マンションの一部は、省エネ適合住宅です。省エネ性能をいち早く中古マンションに取り入れた省エネリノベーションマンション「エコキューブ」は、内窓や冷暖房、換気、給湯、照明などを省エネ性能の高い設備に新規交換し、省エネ性を実現。対象物件は、販売図面やＨＰにて公開しています。 

住宅ローン控除に必要な住宅省エネルギー性能証明書についても、ご依頼いただければ有償で発行いたします。物件によってリノベーション内容なども異なりますので、詳しくはインテリックスにお問い合わせください。 

まとめ 

中古マンション購入の際の注意点について解説してきました。決して安い買い物ではないからこそ、買って後悔するようなことだけは避けなければなりません。中古マンション購入の際は、今回紹介したポイントを参考にしつつ、焦らず行動することを心がけましょう。